关注repar效用

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方关注RevPAR的效用在酒店经营中，常将客房出租率、平均房价两项数据作为酒店经营水平的评价指标。在非国际管理集团管理的酒店，还把这两项数据作为考核经营者能力的关键指标。许多国内单体经营的酒店，还将此设计为绩效考核体系中占据较大权重的指标，作为经营计划、收入预算、计算管理者绩效工资和职位聘任的主要依据。    其实，衡量酒店客房经营水平的一项重要指标是RevPAR。在国际通用的酒店教科书中，在国际酒店管理集团采用的统计体系中，以及酒店投资业主、

2、酒店经营者、与旅游和酒店相关的资讯公司都将RevPAR作为非常重要的指标来使用。    RevPAR是酒店营业比率类指标，是Revenue Per Available Room的缩写，意为“平均每间可供出租客房收入”。其计算公式为：客房收入÷可供出租客房数或直接用“客房出租率×平均房价”来方便计算。    RevPAR指标有什么作用？为什么内资酒店忽视RevPAR指标？这就必须从客房经营收益管理说起。    收益管理的英文为Yield Management，也称为Revenue Management。王大悟教授在本刊2003年第一期的文章“话说收益管

3、理和RevPAR”中已经阐述的非常清楚。这里只列出测定客房收益率的公式.：----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方收益率=（客房实际收入÷目标收入）×100%这里的客房实际收入是指“实际平均房价×售出客房数”；而目标收入是指“门市挂牌价×全部客房数”。也就是说收益率就是衡量客房实际售房收入与按目标房价售出全部客房的应得收入之间的比率。实践证明，“按目标房价售出全部客房”是难

4、之又难的。因此用实际收入与目标收入的比率来准确反映客房经营收益是比较科学的和符合实际的。    说“收益率是比较科学的”，是因为“目标收入”的确定是否合理和科学，会直接影响到收益率的准确度。如果要用收益率指标衡量投资回报，目标房价是否正确反映了投资因素就显得非常重要。虽然客房定价一般使用“千分之一”法，但市场的供求关系、酒店的经营能力、经营定位和目标客源市场、市场消费水平、周边经营环境，甚至酒店建造“黑洞”和投资回报预期等都在影响或左右着“门市挂牌价”。这样多的不确定因素，使得“门市挂牌价”并不能真正反映投资实际。那么用这个不确定因素的数据做分母中的

5、一个因子，它反映的比率也只有“比较”科学了。    当然，笔者并不是否定收益管理。收益管理方法在酒店管理中的运用是积极有效的，“话说收益管理和RevPAR”文章中非常清晰地肯定了这一点。这里只是因为RevPAR更能准确地反映酒店客房的经营活动，而给收益率下了一个相对性的结论。    从RevPAR的计算公式证明。它使用的“客房收入”、“可供----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳

6、的地方出租客房数”或“客房出租率”、“平均房价”都是实实在在和已经发生的数据。而与收益率不同的是，RevPAR是一个值，反映的是实际的客房出租收入平均到全部可出租房间总数后的价格（值）。把出租部分客房收入当作是全部客房被出售的平均价格，看似假定，其实非常实际，因为只有这样才能准确反映客房的经营收益。    RevPAR的科学性还可以从与客房出租率、平均房价的效用对比看出来。    客房出租率（Paid Occupancy）是管理者销售业绩的主要指标，也是计量酒店住宿设施利用程度的关键指标，计算公式是：客房出租率=已出租客房数÷可供出租客房数需要指出的

7、是，单从客房出租率考核业绩，不一定出租率高效益就好。比如，一家酒店有400间客房，客房门市挂牌价是700元。该酒店去年四月份的出租率是80%，平均房价是400元，房费收入为384万元，收益率为45.71%；而今年同期的出租率是70%，平均房价是600元，房费收入为504万元，显然今年比去年多收入120万元，收益率也提高到60%。计算RevPAR分别是320元和420元，今年的经营效益明显高于去年。如果仅用客房出租率来考核业绩，虽然出租率高了十个百分点，但从收益率和RevPAR来评价结果是相反的。    平均房价（ADR）是衡量客房经营质量的一个重要指

8、标，计算公式是：平均房价=客房收入÷售出的客房数----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供