新疆喀什项目分析报告

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1、新疆喀什项目策划报告（初稿）广州博邦房地产咨询有限公司二零一一年十二月46目录报告摘要1.项目背景1.1项目背景及概况1.1.1背景1.1.2本项目地块位置1.2发展商意向1.3项目发展进度1.4调查及研究方式2.喀什市环境和市场状况概述2.1喀什人口、面积2.2喀什经济2.2.1工业和建筑业2.2.2固定资产投资2.2.3商贸和旅游2.3政府行为扶持2.4喀什交通2.4.1公路现状2.4.2喀和铁路2.4.3喀什机场2.5喀什区位优势2.6周边八国简介2.7口岸简介2.8喀什优惠政策2.9喀什市住宅情况2.9.12010年以前喀什市住宅市场分析2.9.

2、22010年后喀什市住宅市场分析2.10喀什商业情况3.疏附县概况区域宏观情况3.1疏附县基本情况、经济环境、小区建设及人口消费情况463.1.1疏附县概况3.1.2疏附县目前经济环境3.1.3疏附县人口、面积3.1.4疏附县交通3.1.5边境贸易与邻近国家3.1.6疏附县园区简介4.可作比较的商业项目4.1广州万达广场4.2正佳广场4.3广州美博城4.4浙江义乌国际商贸城4.5英德义乌小商品城4.6惠州义乌小商品城4.7河源义乌小商品城4.8省外例子分析4.95.项目现况分析及评估5.1项目规划及现况5.2项目位置5.3SWOT分析6.项目发展建议6.

3、1发展策略6.2“零批结合的商业综合体”或“专项专业市场”6.3建筑规划组合建议6.4市场定位及建筑設计之配合6.5项目營銷466.6策划经營7.项目方案策划研究7.1建筑规划方案7.2财务收益比较7.3建议8.结论46报告摘要本项目地块位于新疆维吾尔自治区喀什疏附县皮曼东南面，地块占地约17万平方米，预计容积率小于或等于2，建成后项目建筑面积约34万平方米。项目计划建成后将投作商业用途，初步预计建两层至三层，现时项目尚未动工开发，所处地块目前是空地。项目所处地块东面靠近314国道，南边靠近克亚买提霍依拉，西面靠近哈的尔琼买里斯，北面临维曲克河。项目交通

4、四通发达，直通喀什及周边各城市。根据对喀什市及疏附县宏观经济环境以及交通等研究结果，项目具备充分的产业环境及市场需求支撑，“零批结合的商业综合体”或“专项专业市场”定位是结合项目独特条件及中央政策支持与市场机遇的研究结果。通过疏附县微观发展环境的研究显示，随着中央“产业援疆”及喀什设为特区后，疏附县在商业开发，边贸等方面面临重要的发展机遇，项目有望通过招商引资及政府的扶持政策“两免三减半”等规划来吸引外来投资者，拉动周边生活消费需求及吸引周边邻国印度、巴基斯坦、阿富汗、塔吉克斯坦、吉尔吉斯斯坦、乌兹别克斯坦、哈萨克斯坦、俄罗斯8个国家近15亿人口的大市场

5、过来消费。全面提高当地综合经济实力。政府规划5年后全区人均GDP将达全国平均水平，2020年和全国一并达到小康水平。预计届时商业消费需求将增长一倍，相对地，项目届时的商业价值会不断突显。根据初步规划信息，疏附县目标为建设“休闲度假、生态旅游、现代购物、精品展示”等服务产业的优化延伸区。项目周边多数为商业用地及商业/工业储备用地，随着附近的“广州新城”的建设使用，项目地块周边环境面临较大的提升机会。本报告通过对市场环境及机会的分析，推论出项目发展类型定位为“46零批结合的商业综合体”或“专项专业市场”。根据地块发展条件，初步定出发展方案，经市场可行性分析及

6、财务可行性分析后，得出“零批结合的商业综合体”或“专项专业市场”的方案可行。在结论编作出分析建议。1.项目背景1.1项目背景及概况1.1.1背景本项目地块位于新疆维吾尔自治区喀什疏附县皮曼东南面，地块占地约18万平方米，计划建设作商业用途。现时本项目尚未动工开发，所处地块目前是空地。(见图)1.1.2本项目地块位置本项目位于新疆喀什疏附县皮曼东南面，项目规划总面积17万。容积率约2，实用率为70-75%。现时喀什市政府将疏附县定位成优先发展现代服务业，建立国际商贸会展、区域贸易平台、现代物流基地、服务产业等体系的贸易型城市。46箭头所指方向为项目大概位置

7、1.2发展商意向发展商计划出资将该地块修建为商用物业用途；目前正在进行本项目的实施策划、市場定位研究工作。1.3项目发展进度目前尚未开始建设工作。建筑设計按据策划研究，可行性方案定立之方向进行，基本上同步磋商，争取來年三月动工。1.4调查及研究方式本报告是针对商场的发展及经营方向等相关因素进行调查研究，对商场项目的发展方向及经营管理，作切合已有条件的项目发展策划建议。46本报告调查研究过程及方式：(1)对项目现场及邻里外围环境实地视察调研；(2)对项目相关宏观及微观因素进行调研；(3)就项目现况各方面作详细分析评估；(4)提供项目发展意见及建议。462.

8、喀什市环境和市场状况概述2.1喀什人口、面积新疆喀什地处亚欧大陆中心，边境线长达