养老项目调研报告

《养老项目调研报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、·2012.12.20项目调研报告ProducedbyARTWINDA.调研依据：1.康瀛项目规划基本资料2.康瀛养老服务机构定位属性B.调研对象：1.北京地区代表性养老地产项目（在建在营）2.外阜一线城市代表性会员制养老地产项目C.调研方法：1.北京地区养老地产项目实地走访调研2.外阜养老地产项目案头资料整理及电话调研3.行业资深人士沟通资源共享4.相关统计机构及调研机构数据参考PART1【宏观数据及市场概况】60岁及以上老人比例65岁及以上老人比例全国13.26%8.87%（1.77亿）北京12.5%（246.01万）8.7%（170.89

2、万）老龄化社会标准≥10%≥7%中国老龄化数据数据来源：国家统计局2010年第六次人口普查数据国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。1.我国已经进入老龄化社会，且中老年人数量及比重都在正在逐年增加。2.北京地区老龄化相比其他地区更加严重。结论北京地区老龄人群数据本案关注要素：平均年龄，丧偶比例，子女照顾现状项目数据说明平均年龄71.31岁户籍95.2%北京本地户籍比例婚姻状况62.9%已婚有偶比例36.2%丧偶比例平均月收入4200元人民币健康状况74%完全自理

3、护理照料人22.3%配偶护理占比18.3%子女护理占比33.1%护工护理占比职业背景25%机关事业单位干部占比20%企业里的普通职员占比12.4%企业单位里的中层管理干部占比1.北京地区老人普遍素质较高、收入较高，消费能力较强2.伴随着少子女化的趋势，与子女一起生活比例很小绝大多数老人生活能够完全自理层次相比其他区域相对较高，经济上比较富裕结论北京地区老龄人群对养老公寓的倾向性老年公寓入驻意愿调查（2010年访问数据）入驻意愿考虑过入驻老年公寓有较强入驻意愿（前项占比）比例（以246.万为老龄人口基数）15%（概算数字36.9万人）7%（概算数

4、字17.2万人）2020年北京地区养老格局具体数据北京9064格局社区照顾养老机构养老占比（以350万为老龄人口基数）6%（21万人）4%（14万人）重要性排列影响老龄人群入驻老年公寓的因素1个人观念2护理问题3生活习惯4硬件条件5与子女同住价格问题6本案关注要素：入住意识，入住养老机构现状虽然有入住老年公寓意向的老人所占整体比例不是很高，但由于目标客群群体庞大，所以市场前景看好，市场需求不可抑制。结论1.政府政策的支持，“适居养老”概念的提出，也是本案重要机会之一；2.虽然北京地区近年来养老地产的开发密度正在逐渐增加，单整体市场仍不成熟，商业

5、模式仍需探索，我们的探索与创新，必将赢得先机。其他机会PART２【北京地区案例调研及分析】数据部分分析部分关键案例部分调研案例样本项目名称开盘时间跨度运营模式差别太申祥和山庄2002.10持有经营爱暮家（香山）养老院2008.10寿山佛海养老服务中心2006.5将府庄园2009.8出售+出租北京曜阳国际老年公寓2010.6北京太阳城2007.9东方太阳城2002.4出售万科幸福汇2011.6调研案例样本案例调研及分析A.数据部分太申祥和山庄爱慕家（香山）养老院寿山福海养老服务中心特点集综合养生/会议接待/餐饮业态为一体的度假村高端小型度假型养老

6、公寓接近美国独立生活社区的养老机构规模占地：10万平米，总建面：6万平米占地27亩，总建面9千平米；159套房占地：3万平米，总建面2.68万，592张床运营模式开发商持有经营开发商持有经营开发商持有经营收费模式会员费120万至150万，无租金，开发商将会员费的利息作为租金费用。（根据户型面积17-50平米确认会员费），餐费12元/天/人会员费6万5，房费6000-7500元，餐费800元/月，管理费300元起，水电费自理床位费：（单床）1700-2200元/人；（包间）3400-4400元/人；护理大楼（半自理或高龄）：多人间1600-240

7、0元/人；包间：4500元/间；套间：5700-6000元/间；押金：本市单床5万，包间8万；外埠单床8万，包间12万；餐费22元/天/人；一次性安置费：标间700-1400元，护理大楼700-1800元；基本服务费200元/月；特殊护理费：1200元/月起。客户定位高中端养生、度假客户（自理）高、中端客户为主（自理、介助）城区内中端客户为主（自理、介助、介护）土地获取形式采用租地模式，运营成本较低租赁军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本租赁工业用地a.持有经营项目太申祥和山庄爱慕家（香山）养老院寿山福海养老服务中心建筑形态中式古典风格，双层

8、围合公寓多层廊式公寓，内部采用简约欧式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点销售速度100%租赁，需排队等候85%租赁，少许房间可选