浅议房地产财富效应

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1、浅议房地产财富效应一、房地产财富效应的内涵作为一国财富重要组成部分的房地产，既是各类投资者重要的投资对象，也是家庭财富的主要组成部分，同时，房地产本身也可归之于耐用消费品。本文所指的房地产特指居民的住宅资产，而不包括商铺和写字楼等房地产，因为住宅在房地产中占60-70%。从各国经济表现来看，全球居民财富越来越紧密地与房地产联系在一起。虽然20世纪90年代末，美国家庭股票持有量一度超过了其拥有的住房资产，不过2001年以来，世界范围内的房地产市场也不断升温。例如，2002年美国居民拥有的股票资产（直接持有或通过共同基金持有）价值约为11万亿美元，但房产价值却达14

2、万亿美元。有关数据表明，在发达国家，2002年个人拥有的股票价值为23万亿美元，拥有的不动产价值达40万亿美元[1]。近年来，我国房地产市场也得到了快速发展，以至于对房地产是否存在泡沫的争议日益增加。正是在这一背景下，越来越多的学者开始关注房地产财富效应。早先的财富效应，是指货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动，这样的财富效应（arginalPropensitytoConsume，MPC），促进（或抑制）经济增长的效应。事实上，房产财富上升，在预期收入增加和预期价格上涨的推动下，也促进了房产本身消费和投资的进一步增长。众多研究表明，房地

3、产财富效应的确存在。例如，Skinner（1989）分析收入动态平行调查数据（PSID）时发现房地产财富对消费的影响较小但很显著。Yoshikaalstyle="MARGIN:0cm0cm0pt;TEXT-INDENT:108pt;mso-char-indent-count:9.0;mso-outline-level:1;mso-char-indent-size:12.0pt">表1美国家庭重要资产的比例单位：%所有者百分比普通股（不含养老金）所有普通股非股票金融资产住宅资产净资产最高0.541.43724.210.225.6下一级0.511.810.77.84

4、.68.4下一级427.727.226.220.523.4下一级510.311.314.015.411.4下一级107.29.813.920.112.8底层801.74.114.029.318.5资料来源：1998年美国消费者资产状况调查，转引自JamesM.Poterba(2000).由表1是美国家庭重要资产的比例调查表，表1显示，美国0.5%的家庭拥有绝大多数的公司股票，且股票在家庭资产中占的比例最高。而80%的家庭则拥有仅4.1%的股票，家庭资产以住宅资产为主，所以对于大多数家庭来说，股市的财富效应比较温和，房地产的财富效应则比较明显。Tracy、Schn

5、Eider和Chan(1999)的研究也证实了这一点，他们指出对于大多数家庭来说，房地产价格变动所引起的家庭净财富的变动比股价变动所引起的变动要大得多。如果再考虑到房地产缺乏供给弹性和替代弹性，通常认为房地产价格变化所产生的财富效应要高于股票市场的财富效应。二、房地产财富效应的传导渠道房地产财富效应的传导过程，实质也是虚拟经济作用于实体经济的过程。关于房地产财富效应的传导渠道，AlexanderLud.五是替代效应。较高的房价也意味着将要计划买房的家庭可能要降低消费标准，因为他们面对较高的首期付款和未来更多的贷款，选择较小的房子或减少当前消费是家庭必然的选择。房

6、地产价格不断攀升，居民的很大一部分收入花费在居住上，从而对其他消费品的购买力下降，可能会影响整个国民经济的健康发展。此外，信心效应也是重要的传导渠道。从理论上说，弗里德曼(M.Friedmanm,1957)的持久收入理论表明，消费者在某一时期的收入等于暂时性收入加持久性收入，在某一时期的消费等于暂时性消费加持久性消费。其中，暂时消费与持久消费之间不存在固定的比率，与暂时收入也不一定存在比率，只有持久收入与持久消费之间存在着固定比率。如果房地产在一段相当长的时期内持续繁荣，则投资者得自于房地产的收益将由暂时性收入转化为持久收入，从而与消费支出的增加产生某种固定联系

7、。而房产所有者的消费增加所产生的示范效应，又带动其他家庭消费，从而增加市场信心。在以上传导渠道中，渠道一和渠道二对家庭消费有正的促进作用，不过渠道二中财富效应的边际消费倾向可能要更低一些。但渠道三和渠道五的作用是相反的，它们更多地对消费起抑制作用。而信心效应更多地是一种间接影响效应。这些传导渠道的共同作用，使得房地产价格上涨通过促进消费增长，进而带动经济增长。值得注意的是购房消费者和购房投资者的房地产财富效应有明显不同。与股票的投资特性相比，房地产具有双重特性，既是一种消费品又是一种投资品。对于投资于房产的消费者而言，财富效应更为明显。投资于房地产的人只要房价上

8、涨就可以直接带来收益，不