龙城豪庭可行性研究报告

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1、龙城豪庭可行性研究报告四川大学09级土地资源管理专业房地产投资分析第一组小组成员：李亚风、谭庆芸、陶卓琳、欧青坡、李坤庭二○一二年五月二十五日龙庭豪宅可行性研究报告目录第一部分项目概况-1-1.1地块面积及范围-1-1.2地形地貌-2-1.3交通状况-2-1.4项目周边情况-3-第二部分市场研究-6-2.1宏观经济分析-6-2.1.1经济环境-6-2.1.2政策环境-8-2.2成都房地产市场分析-9-2.2.1土地市场-9-2.2.2商品房市场-14-2.3区域市场分析-19-2.3.1土地市场-19-2.3.2商品房市场-20-2.3.3区

2、域市场分析小结-21-第三部分项目预定位-22-3.1项目swot分析-22-3.1.1项目优势（Strength）-22-3.1.2项目劣势（Weakness）-23-3.1.3机会分析（Opportunity）-23-3.1.4威胁（Threats）-24-3.2项目初步定位-24-3.2.1市场定位-24-3.2.2主力客户群定位-24-3.2.3产品定位-24-第四部分项目投资与收益估算-26-4.1投资估算概述-26-4.2投资估算说明-26-4.3投资来源-30-4.4项目投资-31-4.5项目经营收入与经营税金及附加估算-31-

3、第五部分财务评价-34-5.1项目收益测算-34-5.2现金流量表-34-5.3静态财务评价-35-5.4动态财务评价-35-5.4.1财务内部收益率FIRR：-36-5.4.2动态投资回收期-36-5.4.3财务净现值(FNPV)-36-第六部分不确定性分-37-6.1盈亏平衡分析-37-龙庭豪宅可行性研究报告6.2敏感性分析-37-第七部分项目社会效益评价-39-7.1项目对社会的影响分析-39-7.2项目与与社会互适性分析-39-7.3社会风险分析-39-7.4分析结论-39-第八部分结论与建议-40-8.1结论-40-8.2建议-40

4、-第九部分附表-41-龙庭豪宅可行性研究报告第一部分项目概况1.1地块面积及范围项目占地总约16000m2，是此区域首个低密度新乡村主义风格高品质社区。以下是项目的基础数据：项目用地技术指标一、净用地面积（平方米）16000.824亩二、规划总建筑面积（平方米）61565.16（一）地上计入容积率的建筑面积43202.161、住宅建筑面积：36625.262、商业用地面积6462.93、非住宅建筑面积114A、物管用房建筑面积：114（二）地上不计入容积率的建筑面积230（三）地下建筑面积及层数：181331层其中：1、机动车库建筑面积154

5、692、设备用房建筑面积14703、住宅储藏室建筑面积1194三、设计容积率2.7四、基底建筑面积4472五、设计建筑密度28%六、总绿地面积4800七、绿地率30%八、机动车位：507（一）、地上室外机动车位0（二）、地下机动车位507九、非机动车位：（辆）400本-51-龙庭豪宅可行性研究报告项目位于成都市龙泉区大面镇老成渝路与大面西路相交一侧；06年底东大街沿线通车后从市区盐市口开车抵达本地只需二十分钟。本项目的区域位子，以及四至：1.2地形地貌地块地势平坦，地块形状规则，没有菱角。1.3交通状况公共交通：附近公交有：133，23，31

6、，332，332快，343，360公交线路站名距离541(锦绣东方小区-银河花园)三圣乡政府190米56(九里堤公交站-红砂村公交站)190米343(三圣乡花卉市场-晋吉北路)199米31(宏济中路-荷塘月色)232米-51-龙庭豪宅可行性研究报告332(成仁公交站-龙泉汽车总站)232米同时，大面片区已开通了4条过境城市公交（001、218、336、223），可以到达成都市区，同时还有龙泉发往新南门、火车北站、金沙车站等目的地的过往公交车，市民出行十分方便。驾车线路：周边路网发达三环路、洪十大道、绕城高速路、东大街东延线、成龙大道、成渝高速

7、与龙泉大面相接。未来地铁发展：成都市地铁2号线一期工程，东起于大面街道的经济干部管理学院（绕城高速内侧），西止三环路外侧成灌客运站，线路全长约23公里，2007年开工建设，2012-51-龙庭豪宅可行性研究报告年竣工通车，仅比地铁1号线晚1年通车。随着成都市五环路和地铁2号线的规划建设，大面的交通环境将更加优越。1.4项目周边情况毗邻3000亩四川师范大学新校区及规划中的5000亩天鹅湖公园居住区；位于未来新城东规划居住片区的核心腹地；位于规划中的5000亩天鹅湖公园国际生活居住圈，湖面面积达300余亩；紧邻3000亩川师大新校区等4所高校；

8、三圣乡“五朵金花”/十陵风景片区；3200亩果岭公园，无极景观泳池，3000平米体育公园（含下沉式网球场、篮球场、五人制足球场、羽毛球场、乒乓球场、儿童游乐场、老年