房地产企业成本管理(课件)

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1、地产企业成本管理2018年5月提纲一、成本控制的意义简化二、房地产开发项目成本构成三、责任成本管理四、各阶段控制要点五、成本管理结论举例说明成本控制的意义一句话,就是广泛收集来源，合理有效控制流失，为企业创造利润最大化我们的老板是靠积水存量延续敬业活动和给我们发放劳动报酬做为公司员工我们都是身在管理岗位，我们不是一线操作人员。成本控制一是靠严谨的工作流程和严格的管理制度。二是人员素质（包括人品、职业道德、思想境界、奉献精神业务水平并不很重要）。拉金尿银不作为，乱作为真正有人能根据水位变化收和截蓄水量的多少体现企业实力的大小渠道有吸收资

2、源和流失的两面性（控制的重点把握时机）适当计划合理使用堵漏和防损失国家房地产新政与宏观趋势所致资源竞争资本竞争管理竞争只能向管理要效益要求我们必须管理规范化、制度化、标准化法制、标准日趋健全消费者日趋成熟企业规模逐渐变大企业管理思路的转变目目前已改变目前我们唯一的选择企业的竞争由资源、资本竞争转化为管理的竞争，最终体现的结果就是成本管理的竞争谁管理到位和积累的资金能够满足现代市场发展变化和承受相应压力谁就能存活下去管理管职责、范围、应尽的责任理方法、措施、执行、落实、协调、解决对管理的理解企业的竞争力企业运营能力各专业的管理能力专业间

3、的集成、协调、配合能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现执行首先目标成本管理其次责任成本管理落实到动态成本管理（即：过程控制）成本管理找准核心点执行成本管理过程管理的措施、制度责任成本管理目标成本管理部门、责任人执行力成本管理模式方目标同步协调如何实现成本管理？目标成本制定责任成本措施过程成本控制管理（执行力）结算审计和意见反馈企业的成本策略观定位成本策略品牌盈利目标项目定位房地产公司的成本策略观1、本人建议要产品，而非作品（作品是：新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等）2、成熟产品的复制

4、（即标准化影响力、品牌效益）主控方向产品研发采购管理技巧（施工单位的选择、材料选择）成本管理措施过程中的落实（真实数据信息采集、过程控制、纠偏）企业的成本策略观相关概念品牌：品质（质量、户型、使用面积率等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）品质型：赢利主要依靠产品品质，产品有特点，使房价差异性大、产品差异性大，易销售。对项目档次定位、开发节奏的把握等等。这方面要求比较高，一定要专业人员参与方能确定。成本型：有两种方式；一是选对客户需求即可，大众品味，适应小步快跑，资金回笼快，压力小，以量取胜。二是以赢利为主要目的，

5、品味高，靠产品的差异化争取最大利润空间。特点是成本投入大，必须尽可能降低、控制成本的投入才能实现，必须严格要求建安成本的控制。由于品味特点不足、品味不够造成房价差异性较小，也很难达到目标利润。对项目的建安成本控制要求再高也很难达到目的。中央反腐也非常注重这一点，大家都知道近期有个省级领导快被刑满释放啦。他出污泥而不染，没有贪污和受贿，罪行就是不作为，在任时一身清洁，下面发生什么事也不管不问，买官卖官行为横行，不关我的事我就不理，最终还是判7年，目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的，是项目成本的控制线。责任成本：是将“成本管理相关业

6、务中“谁来做、做什么”的问题责任化任务化，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实最终体现。动态成本：是项目实施过程中，各个时期各部门管理过程中体现的预期成本变化的结果体现。只有强化责任成本管理，各司其责，严格把控。人人体现主人翁意识，把公司当做家，处处以成本控制为主轴，方能实现动态成本的控制。很多企业目标成本、责任成本工作做得非常出色，由于动态成本的失控，前两项是没有作用的。严格制止不作为和乱作为现象的出现，是动态成本控制的重点。基本概念：理念与方法不作为也是犯罪房地产企业成本控制链位置的选择定位、决策调研分析估算投资

7、成本，制定目标成本方案设计规划设计施工图设计编制施工图预算制定成本控制计划采购控制合同管理现场管理变更、签证控制销售成本控制工程结算财务决算财务核算项目清算项目盈利目标意愿新项目规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二项目的确定和目标成本的形成动态成本结算成本分析目标成本形成目标成本落实执行目标成本的形成过程目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？A、目标是否满足要求B、目标思路是否清晰C、目标与实际是否相符A、信息采集不及时B、信息沟通失控C、过程管

8、理脱节、执行力差D、沟通协调不顺畅目标成本确定后必须考虑的问题E、不作为、乱作为叠加的台阶越高盈利越小立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本行政费用设计费招标费用建安