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1、业振城一期商业街招商营销方案深圳市尊天地产咨询有限公司2006年12月谨呈:深圳市业振(集团)股份有限公司招商实施营销推广目录市场调研物业定位价格策略市场分析市场调研区域分析横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。横岗概况横
2、岗东部工业组团龙岗中心组团西部工业组团宝安中心组团中部组团南山组团中心组团东部组团中部发展轴西部发展轴东部发展轴第一圈层第二圈层第三圈层北东东部发展轴上的“明珠”横岗概况一座崛起的“通衢新城”地铁3号线机荷高速盐排高速水官高速清平高速横岗概况‘四纵六横一铁’的网状道路结构规划，横岗处于深圳大交通的“网中央”，水官、机荷、清平、盐排、南平等高速，地铁3号线及深惠路改造全面开工，便捷的交通将直接拉动区域经济的发展，增强与周边其他区域的联系，扩大片区商业辐射范围，引领商业形态全面升级。横岗商圈横岗大厦
3、商圈龙洲百货商圈天和百货商圈新兴商圈传统商圈新兴商圈商圈简述横岗商圈横岗商业概况横岗商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段横岗商业中自发形成的传统商业占了较高比例，基本呈“两点一线”格局分布，以横岗大厦、横岗镇政府为中心，传统交通干道深惠路两侧分布，同时还看到由几个代表性的新兴商业项目———龙洲百货、新世界广场等，形成对整个横岗具有商业辐射力和影响力的商圈。随着志健时代广场零售巨头华润万佳的进驻，旧城改造项目的启动，横岗商业将面临新一轮的淘汰与升级。横岗商业概况社区配套商业迅速崛起随着横岗房地产
4、市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划，形象较好。主力消费客户群分析生活用品、餐饮、服饰零售为现在主要的消费方向，货品的多样选择性,是消费者重要考虑的因素,主要以中低档次消费为主；横岗消费群体主要由四类构成，其中制造业外来务工
5、人员消费占绝大多数约为55%，本地原居民、近年新建社区居民分别约占21%和16%，外资企业管理者约8%占；竞争项目调查楼盘名称中海怡美发展商中海地产（深圳）有限公司占地面积220,000建筑面积286,000商业面积约3,000售价18,000—22,000元/㎡租金（元/㎡/月）50-80管理费（元/㎡/月）2.6物业管理公司中海物业管理公司备注中海怡美配套商业由于受到所处位置的限制，规模小，属内向型社区商业中海怡美山庄商业街竞争项目调查中海怡美山庄商业面积约为3,000㎡，属纯粹的社区配套商
6、业。除了销售中心的1,200㎡，共有20多个铺位，以30—40㎡的铺位为主，全部出售，并由中海物业统一管理。主要满足社区内业主、康乐花园业主及附近居民日常消费，经营情况较为稳定，但规模小，人流量少，脱离横岗主要的商业带，表现较为独立。1、商业规模受限于自身所处的区位条件；2、商铺均采取直接销售的方式，商铺设计不甚合理；3、商业氛围欠缺，属内向型社区商业，满足居民日常购物需要；综合来看，未来不但与本项目不构成竞争关系，并且中海怡美业主也是本项目商业的主要目标消费群之一。分析：竞争项目调查锦冠华城&
7、横岗商业文化中心楼盘名称锦冠华城横岗商业文化中心发展商深圳市双义发实业股份有限公司深圳市卓越地产开发有限公司占地面积（㎡）46,888——建筑面积（㎡）104,45012,000商业面积（㎡）一层商铺约4,900约12,000售价（元/㎡）一楼一期销售均价9,000均价8,500租金（元/㎡）70—11060—90备注二楼面积除部分出租给网吧、餐饮外，较大规模空置二楼面积较大量空置，主力租户为横岗当地品牌富佳电器竞争项目调查1、属锦冠华城、城市中心花园等的配套商业；2、整体形象较好，档次较高；3
8、、共有两层，首层经营状况较好，二层大量空置，经营困难。与本项目分属不同商圈，且其规模效应不强，辐射半径有限，与本项目未能形成很直接的竞争关系锦冠华城和横岗文体中心的商业主要以满足锦冠华城社区居民的消费需求为目的，属于社区配套商业，本片区社区商业二楼有一定难度，卓越中心花园现有上岛咖啡进驻，经营情况较好，属于片区内大型休闲类商业，但其北面、内街部分经营情况较差；分析：竞争项目调查近期横岗新增商业物业项目名称：志健时代广场商业供应面积：约50000㎡五层现时状况：销售中，二三楼引进华润超市进驻售价：
