工业地产与城市经济互动发展机理研究

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1、工业地产与城市经济互动发展机理研究作者：刘丽荣　冯兵　李少游　王兴中　　内容摘要：研究工业地产与城市经济互动机理具有重要理论价值，既是研究两者协调发展的基础，也是城市规划决策实践中的重要决策依据。本文拟建立工业地产与城市经济互动机理概念模型，分析工业地产与城市经济互动机理的作用路径，并基于工业地产与城市经济互动机理及集约节约使用工业用地的原则，探究合理规划工业用地、推进城市经济发展的思路，从而推进工业地产优化利用在城市规划决策中的实施。　　关键词：城市经济工业地产互动机理城市规划　　　　本文涉及的工业地产主要指城镇工业用房地产。工业地产一般是以城市地域范围作为研究边界，并且为工业经济

2、发展提供适宜的载体，引导工业企业在空间上的集聚和规模化，进而形成经济增长级的空间，通过增长的扩散影响城市体系的空间分布，在城市发展过程中起先导作用。城市的发展是伴随着工业化进程发生的人口、劳动力、空间向城市集中过程和城市拓展延伸的过程。城市规划在城市经济发展中扮演日益重要的角色。　　　　研究意义及相关研究综述　　　　从城市规划角度研究工业地产与城市经济互动机理是理论创新的需要。其一，抓住房地产市场中对影响城市经济产生重要影响的工业地产要素，从新的视角研究城市经济的协调发展很重要却仍为理论研究的盲点。其二，实现城市经济、房地产、产业经济、土地利用、城市规划、计算机信息技术等多学科的交叉

3、与融合，增强城市规划领域决策的科学性，更是理论发展和创新的需要。　　工业地产与城市经济互动机理研究是我国区域经济发展阶段对工业地产合理规划的现实需求。我国经济高速发展、工业化及城市化进程加速、区域经济发展存在严重不均衡的阶段背景下，工业地产的规模、价格等也存在较大的区域差异，具有典型的区域性特征。而工业地产与城市经济互动机理研究的匮乏，导致政府部门在制定工业发展规划时，往往不能在定量分析的结果上进行规划决策，一旦决策失误将对经济发展造成重大影响。　　全面理解工业地产与城市经济互动机理的内涵，能更科学、合理地确定工业地产的空间规划。从城市规划决策的角度出发，引入城市经济影响工业地产运行

4、的经济变量进行研究，更容易抓住真正影响工业地产运行的地域经济变量。如果能够定量测算和预测某种政策施加于工业地产与城市经济互动体系的反应强度、频率，以及房地产市场中各专业市场之间的互动关系，遵循工业地产与城市经济的互动机理，进行科学的城市工业地产发展规划决策，为政府选择有效调控工业地产的用地规模及价格、工业园区建设的标准、产业发展政策、发展城市地域空间，提供优化决策支持。　　　　研究理论与思路　　　　（一）相关理论　　有关城市经济、区域经济和房地产市场之间宏观关系的理论基础为区域经济增长三部门模型（threesectormodel），该模型将区域经济分为三个市场：产出市场、劳动力市场和

5、房地产市场。其认为，区域经济的特点首先在于没有货币，也不能通过货币供应刺激自身的经济增长；其次是具有开放性，商品、劳动力和投资流动不存在任何障碍。因此该理论认为区域经济增长的源泉，一是在于区域间输出需求增加为该区域带来更多的资源，而这种需求增加是由国家经济形势、区域产业结构和区域企业的竞争力决定的；二是容易获得生产要素而使区域产出快速增长，劳动力和房地产是关键的生产要素，有效工资、气候、舒适程度和公共设施决定了劳动力供给。能获得可负担得起的居住和工商业用房，是区域产出增长所必需的条件。　　（二）基本框架　　基于三部门模型，研究工业地产与城市经济的协调发展，建立工业地产与城市经济互动机

6、理的基本逻辑框架。简单地用图1来表示。　　（三）城市经济发展水平及政策的影响因素分析　　其一是对该城市所创造的产品和服务的需求（既包括外部需求也包括内部需求），主要在产出市场通过产业发展得以实现，对我国目前所处的工业化中期阶段而言，工业发展为主旋律，通过土地、税收、投资、产业政策等杠杆促进工业化进程。其二是该城市生产要素的供给，主要在劳动力市场和房地产市场进行，劳动力市场的就业率、收入水平取决于经济发展水平，同时又对经济产生影响，并影响房地产（包括工业地产）的规模和价格等，而其中工业地产的规模和价格又直接成为城市竞争力的重要影响因素，并作为企业（工业发展的基本单元）的固定资产直接参与

7、生产经营过程。工业地产的规模和价格以及工业发展质量构成城市经济发展的基础动力。　　　（四）城市经济发展的关键路径分析　　通过产出市场、劳动力市场、房地产市场三个市场的联动发展，构成城市经济基本面。其中房地产的良性发展是区域产出增长所必需的条件，为城市提供可负担得起的居住和工商业用房。　　把房地产市场中的对工业发展产生直接影响的工业地产抽象出作为主要研究对象，其规模、价值既受到城市经济发展速度的影响，同时又作为城市生产要素供给的重要内容，成为影响城市经济发展