基于主题式商业的地铁车辆段上盖物业商业规划研究

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1、基于主题式商业的地铁车辆段上盖物业商业规划研宄彭家健深圳市地铁集团有限公司物业开发总部摘要：车辆段上盖物业的商业规划是项A整体具有鲜明商业主题的重屮之重。定义商业规划和主题式商业。以北京四惠车辆段、深圳横岗车辆段、香港将军澳车辆段和英国伦敦怀特镇车辆段为案例进行分析研宄。车辆段上盖物业定位分为总体规划和子功能物业规划，提出总体规划的目标和城市特征分析因素、区域特征分析因素;提出子功能物业规划0标，通过对市场环境、竞争者和顾客的分析，确定子功能物业的定位。总体规划和子功能物业规划构成车辆段上盖物业项目的商业规划。关键词

2、：主题式商业;地铁午辆段;上盖物业;商业规划;总体规划;子功能物业规划;我国己进入高速城市化吋代，交通网络发展迅猛。轨道交通作为一种大容量、快速、绿色的公共交通系统，是解决我国人门密集的大型城市交通问题的重要工具。因此，轨道交通在我国大中型城市建设中得到快速发展与应用。轨道交通的大规模推广与应用，其配套设施的合理有效利用成为城市规划研宄的重点。地铁车辆段及综合基地是保证地铁运营的后勤基地，伍括停车、U常检修、综合维修等，以及物资总库、培训中心和必要的生活设施。地铁车辆段根据功能不同可分为检修车辆段和运用停车场。地铁车

3、辆段及综合基地具有占地面积大、建筑密度小、用地强度低的特点，在城市土地资源闩益紧缺的背景下，集约化对车辆段及综合基地进行上盖物业商业开发是目前的发展方向，做好上盖物业的商业规划，使项0整体具有鲜明的商业主题是重中之重［1-3］。1定义(1)商业规划。商业规划是人类为在商业发展中维持商业活动的空间秩序而做的未来空间安排意志。从本质意义上说，商业规划是人居环境各层面上的、以商业层次为主导对象的空间规划，是针对商业项目的调研定位、规划设计、业态分布、工程条件等多方面进行综合整合、把控、细化及对接处理，使项0商业效益最大化。

4、（2）主题式商业。主题式商业是根据人群的兴趣、爱好、年龄、知识和教育竹景，以及社会角色等因素，将项目细分成与其相对应的主题鲜明、个性独特的多元化场所，通过业态组合，利用建筑设计、室内空间设计、商业服务等技术手段配合体现统一的主题，让人们形成鲜明的视觉和感觉冲击。2案例分析W际上早有在地铁车辆段上盖开发物业的先例，英W伦敦的怀特镇车辆段，采用商业模式综合开发，建成了英国第三大、伦敦第一大零售商业综合体韦斯特菲尔德商场；日本东京志村车辆段，以居住功能为主的开发模式，开发了4栋14层住宅楼、1所小学、1个幼儿园;我国早在2

5、003年开始探索车辆段上盖物业开发，目前北京、深圳、广州、香港等地建成或在建的车辆段上盖物业项目较多。2.1北京四惠车辆段四惠车辆段（见图1）是北京地铁1号线车辆段，位于北京朝阳区，是我国内地首个实现开发的地铁车辆段上盖物业，总用地面积34.20万m,采用全盖式结构,盖板面积29.40万m，盖板上开发住宅面积50.33万m,公建配套面积9.94万m,总人口1.65万。四惠车辆段上盖物业全为住宅，开发业态单一，居住人口过度集中，内部配套不足，无法解决居民闩常休闲、娱乐、购物的需要，导致大部分生活需求需要外出解决。城市交

6、通道路一般不穿越车辆段地段，居民只能通过地铁或自驾车外出进行生活活动，生活较为不便。图1北京四惠车辆段下载原图2.2深圳横岗车辆段横岗车辆段（见图2）位于深圳地铁3号线六约站，由双层式车辆段上盖和白地组成，总体量为51.500万m,总体容积率2.62。涵盖住宅、商业、公寓、体育公园、保障性住房、学校等配套设施。其占地面积约11.120万m，计容建筑面积32.200万m,其中保障房18.000万m，住宅22.554万m，商业5.200万m,商务公寓4.100万m，配套设施0.346万m。实现与地铁无缝连接。由于双层式车

7、辆段上盖占地面积小，II不邻主要交通主干道，商业价值有限，不适于开发住宅社区，项目位置偏远不适于开发办公产品，通过打造体育公园，形成主题性商业元素，作为客流吸引源，为项目提供良好的生态环境及为城市整体配套提供有效支援，是车辆段上盖物业开发的创新。2.3香港将军澳车辆段香港地铁于1979年开始投入运营，“地铁+物业”联合开发逐渐发展成为香港铁路有限公司的一个重要业务板块，其物业开发利润在香港铁路有限公司利润中曾占冇举足轻重的地位。香港地铁将军澳线是香港铁路冇限公司的第6条支线，于1998年底开工，2002年通车，线路从

8、宝琳站/康城站至北角站。将军澳车辆段位于线路一端的康城站附近。将军澳车辆段上盖主要建设大型商业及塔楼，现状尚未建设上盖物业，仅在旁边的白地建设了日出康城，包括首都、领都、领峰等物业，同时营造了大型生态活动场地一一H出公园［4-6］。将军澳车辆段及上盖物业的开发建设，充分体现了利用土地和可持续发展的建筑设计理念，其规划设计屮，将车辆段本身、周边的