酒店式公寓项目可行性实施报告

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1、WORD格式整理版酒店式公寓项目可行性报告酒店式公寓学习参考好帮手WORD格式整理版目录一、全国房产市场分析（一）近几年房价上涨的主要原因何在？（二）今年乃至以后几年房价的变化趋势分析二、青岛房产市场分析（一）青岛市房地产回顾（二）2004年青岛市房地产市场综述（三）2005上半年青岛市房地产各项数据统计分析（四）青岛现行主要房地产政策三、青岛市民购买力分析（一）市场环境调查总结（二）商业环境总结四、酒店式公寓市场分析（一）酒店式公寓概念与特征（二）酒店式公寓的主要类型（三）酒店式公寓的主要优势（四）青岛酒店式公寓现状分析五、青岛市及周边发展规划分析（一）

2、青岛城市地位（二）城市重大节日（三）城市投资与发展（四）城市CBD规划与发展（五）中山路商贸旅游区的规划与改造（六）青岛小港湾改造工程学习参考好帮手WORD格式整理版一、项目运作深入分析（一）项目概况（二）项目SWOT分析（三）项目总体规划（四）目标客户定位（五）项目实施进度计划表（六）项目投资回报分析A、规划指标B、成本核算C、销售收入D、投资收益（七）敏感性分析二、结论学习参考好帮手WORD格式整理版一、全国房产市场分析（一）近几年房价上涨的主要原因何在？近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年，全国商品房和

3、商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处发展？导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。1、房价快速上涨是房地产市场需

4、求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。学习参考好帮手WORD格式整理版1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方

5、面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。生活需求和改善需求是刚性的，其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在

6、，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占16.6%，已经超出了10%的国际警戒线。从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12

7、万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80%。1、房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市

8、场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由