中山旧村庄全面改造实施细则试行

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1、中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条 为推进实施乡村振兴战略，促进城乡协调发展，规范旧村庄的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。第二条本细则所称“旧村庄”是指城镇建成区内，布局较乱、基础设施较差，土地保留集体所有性质，主要由集体经济组织成员经过较长期自然形成的聚居地。旧村庄改造单元内夹杂的国有用地，应一并纳入改造范围。以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元，应按照《中山市旧厂房全面改造实施细则》有关规定执行。第三条旧村庄改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居

2、环境，完善公共配套，有利于保障集体经济和村民长远利益，合理保护和利用历史文物古迹。旧村庄改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。第四条旧村庄改造应当坚持村民自治原则，改造过程中涉及的重大事项应按规定公开表决，由镇区监督，并由公证机构公证。-13-第二章一般规定第五条旧村庄改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。第六条旧村庄改造应合理控制开发建设规模，营造宜居环境。开发建设规模由回迁安置房、集体经济发展物业、公共配套设施和商品房开发面积等组成，应按照改造总成本加合理利润，与商品

3、房开发面积与市场单价的乘积相平衡的原则测算确定。第七条旧村庄改造的复建规模及其用地，参考以下标准：（一）回迁复建的安置房规模，按改造范围内原有建筑面积的1.0倍计算。回迁安置房用地单独安排的，可以保留集体性质；也可以由集体经济组织按规定自愿转为国有用地后，按保障性住房用地划拨给集体经济组织使用；集体经济组织及其成员要求出让的，应约定办理有偿使用手续，并明确今后不再申请分配使用宅基地。回迁安置房用地，其容积率不应高于商品房用地。回迁安置房用地不单独安排的，须办理有偿使用手续，其集体经济组织相关成员不再分配使用宅基地。（二）集体经济发展物业建筑面积在改

4、造前原有集体物业建筑面积的基础上，新增的集体经济发展物业应不少于回迁补偿总建筑面积的10%。集体经济发展物业用地也应尽量独立划定，原则上不得用于经营性房地产开发。-13-（三）公共服务设施建筑面积及用地应当不少于改造前原来数量标准，其中无偿移交政府的公益性用地或公益性建筑面积应符合《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》有关规定。第八条 对改造范围内原土地房屋等情况，在拆除前由镇区参照公益公建项目标准，组织评估核定补偿安置费用，待办理协议供地手续时，以土地市场评估价核减补偿安置费用后作为协议出让应收的土地出让金参考标准。如实际补偿安置费用超过的，由项

5、目实施主体自行承担。第九条旧村庄改造可以按以下两种方式实施：（一）权利人自行改造，包括以下情形：1.集体经济组织（或其全资公司）自行实施改造；2.集体经济组织公开选择市场主体，签订合作协议形成单一主体，并由集体经济组织成员通过签订搬迁补偿协议将房地产权益转移到该单一主体后由其实施。（二）政府主导改造。第十条按照上述实施方式，旧村庄改造的申报主体可以按以下方式确定：（一）对集体经济组织自行改造的，由该集体经济组织申报；通过公开选择市场主体实施改造的，在确定市场主体前，也应由该集体经济组织申报。（二）对政府主导改造的，结合集体经济组织改造意愿，由镇区“

6、三旧”办申报。第三章前期工作-13-第十一条申报项目改造计划前，应开展改造意愿调查，并达到以下条件：（一）改造单元所在的土地所有权人，按规定公开表决并取得全体成员或全体成员代表的2/3以上同意；（二）改造单元内集体土地上盖物所有权人中，按规定公开表决并取得占建筑物总面积的2/3以上的产权人且占总人数2/3以上的产权人同意；（三）如改造单元内存在国有土地权利人的，也应当取得占国有土地总面积2/3以上的权利人且总人数2/3以上的权利人同意。第十二条在符合改造意愿条件的前提下，申报主体应拟订项目改造计划，阐明拟改造单元范围、面积、土地用途、实施方式（引入

7、市场主体的需明确公开引入的时点）以及编制改造单元规划、补偿安置方案和项目改造方案等初步时间安排等，并附有关意愿调查、公开表决结果等，向属地镇区申报。镇区应组织对所申报的项目改造计划（含改造意愿情况）进行初步审查，并按规定通过在集体经济组织公告栏张贴、政府网站等进行公示。经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，镇区应对项目改造计划进行确认。同等情形下，对改造意愿高的项目，各镇区应优先安排。第十三条对集体经济组织形成旧村庄改造意愿和计划的，各镇区根据需要可成立专项工作小组，组织或协助集体经济组织开展改造范围内的土地、房屋、文化建筑、公共服务设施等情况进

8、行详细调查、测绘、统计、核实，包括以下内容：-13-（一）改造单元范围、面积，集体土地范围、面积以及国有土地范围、面积等。