房地产已经开始.doc

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1、房地产已经开始。。。。。。。。。。。。。。。。。/来自中华网社区club.china.com/     中国的房地产价格一定会降/来自中华网社区club.china.com/     首先， 来看看理智的空方认为房价要大跌的理由：     1． 房价已经远远超过居民的收入承受能力     2． 租售比不正常     3． 价格比发达国家都高     其次， 再来看看理智的空方认为"我们公司"要调控的原因：     1． 担心由于房价引发社会矛盾，对政局造成影响     2． 担心过多的泡沫导致崩盘后引发的社会经济问题     我这里没有提及所谓的解决LBX的住房民生问题，因为

2、我相信理智的空头都不会认为这是调控的原因。     因此从长远看楼市一定会跌，如果这次"我们公司"调控的有水平那就是房价下跌，软着陆；     如果这次调控失败那房价一定是大涨的，但最终结果还是房价下跌，不过是硬着陆的崩盘；     当然就目前而言"我们公司"的手段似乎不怎么高明。     补充一点，我不反对利益最大化，谁都想尽可能多的赚钱，但一定要有度；说鱼肉百姓，这也是学问，像捕鱼，你不计生态平衡的大肆捕捞刚开始看起是不错,大有上涨之势，但捕捞个几年呢？最后是鱼也没了，自己也饿死了；聪明点的捕一些养一些，这样才叫长久，现在的情况是中国的房地产捞过界了，激起民怨了。    

3、 美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为20年左右的长期周期。这种波动在许多经济活动中，尤其是房地产业中表现的特别明显，所以库兹涅茨周期也称为房地产周期。     房地产的周期波动简单而言分为四个阶段：复苏、繁荣、危机、萧条。市场经历一段低迷期（萧条），成交量开始逐步回升，房地产价格随之逐步回升，房地产投资效应也随之显现；随后交易量日益放大，拉动房地产价格迅速上升（繁荣）；当价格过高时，受购买力制约，成交量开始下降，但房价仍保持上涨；随后受成交量下降影响，高房价难以持续，开始下降，进入量价齐跌的萧条期。　　     香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年，到20

4、03年再次复苏，周期为18年。中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年，中国房地产93年开始衰退到2010年是17年。     美国房地产业从1989年开始衰退，到2006年再次衰退，周期为17年。     所以现在就是十几年内的房价大顶了。考虑到人口结构的影响，中国十几年后的房子是过剩的。现在很可能是历史最高顶了。在2011－2012年下降的第一阶段，房价将迅速下降，较高峰下跌30％－50％，然后缓慢下降。     房价会降的超乎想象，房地产投机不可持续     每天在北京，总被各种刚需的论调包围着，慢慢就麻痹了，接受了。     走了几个城市以后才发现，完全不是

5、一回事，从全国范围来讲，已有住宅面积大于实际需要的（所谓实际需要不是每个人都有房，任何社会也是让相当多一部分居民有房，房子都应该是年轻人通过一段时间的奋斗得来），只是因为房子都被当做投资投机来做，空置率非常之高。在很多城市，现在的城市建设基本都是住宅，大片大片的小区，把城市围着。房地产市场绝对是不可持续的，就看"我们公司"的态度如何，只要收紧银贷，没有任何不降的道理。查了相关资料，如果按照亚洲其他国家如日本的标准，中国城市的住宅早就过剩了，把全国人民搬进城里都有余。现在的问题是分配不均和住宅质量，而不是总量了。     好了，回到北京，很多人说了，北京人多，刚需旺盛。好，我承

6、认北京的刚需比之其他城市更胜一些，但是投机也更重了，我们知道，不可能每个人都能在年经的时候就有房，所有的刚需打个六折，现在北京的空置房子也足以应付这部分需求了，况且，只要全国一处房价出现松动，马上将如多米诺骨牌一样向周边传染，以投机资金的敏感和追求资本最大化以及趋向避险的本质，必然呈现资金的流出。现在这种情况，高价房已经卖不动了，4万以上一平的新房成交量停滞，而二手房就更难了。那些还持有三四环内动辄500万，千万一套豪宅的炒房客，理论上的财富可能要在账面上停留很久。如果还有贷款要还，资金链断裂的危险不是开玩笑的，中国是没有个人破产的，欠银行的债是死了也要还的。因此新的投机资金

7、全部缩回去了，不可能接手这样的盘。而刚需买不起，愿意自住城里的有钱人还真不多。基本上，北京的有钱人集中在东北边的别墅区和郊外。那里的环境舒服的多。     资金流出房市，去向哪里？放眼望去，实业过剩，而习惯了不劳而获的资金也已经不大可能会赚实业的辛苦钱。那就只有一个去处，股市，从股市牛熊的周期来讲，也到了恰当的时间点。（注：我不是推荐股市，股市实际还是大鳄的游戏，据此投资，风险自负！）。除此之外，一切价值浓缩利于保存来源垄断的东西，都是这些资金的去处。什么东西？珠宝玉石，古董艺术品，呵呵。     北京