陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超住宅.doc

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1、陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超住宅“三旧”改造项目改造方案编制单位：汕头市好邻居置业有限公司陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超编制时间：2013年12月5日汕头市好邻居置业有限公司、陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》（汕府办[2010]12号）、《汕头市进一步加快推进“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）符五个配套文

2、件的通知》（汕府办[2010]158号）、《关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知》（汕府[2012]75号）以及《汕头市澄海区“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）》的有关文件精神。依据澄海区政府下达的2013年“三旧”改造年度计划，陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超将位于国道324线澄华街道西门路段西侧的住宅用地3251.2m2与汕头市好邻居置业有限公司实施合作改造。具体改造方案如下：一、改造地块的基本情况1、改造地块位于汕头市澄海区国道324线澄华街道西门路段西侧，为国有住宅用地，土地使用权人为陈

3、宛儿、陈沛瀚、陈沛超，用地面积3251.2m2（土地使用证号码列：澄国用变字第2004170号）。2、上述改造项目地块的土地及地上房产权属清楚，无存在抵押、查封等情况，地上房产为陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超自有住宅，具备无争议拆迁条件。二、规划情况：拟改造地块3251.2㎡，原为国有住宅用地，拟改造后土地用途为商业，符合汕头市澄海区土地利用总体规划和城乡建设规划，已纳入汕头市澄海区“三旧”改造专项规划和2013年度“三旧”改造实施计划。改造方案按照汕头市澄海区城乡规划局出具的规划设计条件书内容实施。三、土地利用现状改造

4、地块自2004年4月，便由陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超通过国有土地转让获得，并在原有建设的基础上再行修建后投入使用，现为陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超的住宅和自选商场。现状为二层住宅和单层配套用房，共4800m2，容积率只有1.48%。因区域建设规划已调整为商业用地，且本改造项目用地为324国道，西侧为阜安路、南侧为协和大厦、北侧为保险公司办公楼，项目用地作为自有住宅、土地利用率过低，为区适应总体规划，提高土地利用率，于2013年已申报列入“三旧”改造范围，按商业用地实施改造建设。四、改造方式本改造项目拟采用合作改造方式进行改

5、造，由陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超和汕头市好邻居置业有限公司按双方签订的合作改造协议约定内容，由陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超提供土地，汕头市好邻居置业有限公司提供约为1.1亿元的开发资金进行合作改造。依据汕头市澄海区城乡规划局出具的规划设计条件书内容，拟改造为涵盖商场、酒店、公寓的商业大厦，改造后的房地产权属分配，30%的建筑面积归属陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超，70%的建筑面积归属汕头市好邻居置业有限公司。五、土地拟改造情况：根据区规划局《陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超住宅三旧改造项目规划设计条件书》，改造范围内3251.2㎡用地拟按合

6、作改造方式实施。改造规划用地性质为商务用地。（一）用地规划要求如下：1、用地位置：泰安路东侧、324国道西侧。2、用地性质：商业用地。3、用地面积：3215.2㎡（4.877亩）。4、容积率及建筑密度：建筑高度小于等于24米时，容积率≦3.5，主体楼密度≦45%；建筑高度小于等于50米且大于24米时，容积率≦4.5，主体楼密度≦40%；建筑高度大于50米时，容积率≦6.0。主体楼密度≦35%，并满足相关规划要求。含群里的，可在主体楼建筑密度的基础上增加20%，同时满足其他要求。（二）、建筑规划要求1、建筑使用性质

7、：商业。2、建筑退让距离：建（构）筑物应退让泰安路红线不少于2米，退让324国道红线不少于4米，与周边相邻用地红线间距应满足消防间距及通道要求，并符合其他相关规定。3、建筑间距：多层建筑主朝向间距不少于0.68H；高层建筑九层以下，按多层建筑的间距计算，同时须符合相关规范的要求；十层以上，每增加3米单方向间距增退0.51米。山墙次朝向（短轴朝向）间距，中高层、多层、低层建筑间不得少于6米，高层建筑与中高层、多层、低层建筑不得少于9米，高度小于等于60米的住宅建筑之间不得少于13米。⑷、机场净空限高53米。⑸、竖向

8、设计：地坪控制标高为黄基3.2米，可参照324国道人行道现状标高进行调整。（三）、绿化环境规划要求：⑴、绿地率≧20%。⑵、建筑物的体量、形式、风格、高度、色彩应与周边环境相协调。（四）、交通规划要求：⑴、主要出入口方位建议为324国道，倡导人车分流的交通组织方式，并应处理好内外交通衔接。⑵、停车泊位：原则应在用地范围内配套商业设施不低于0.4车位∕100建筑面积配建停车