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1、康泰佳苑营销分析报告2005年10月24日一、市场综述目前,全国房价受国家宏观调控影响,出现了下跌之势,特别是上海、杭州等一线城市，受到的影响最大，降价打折非常大，而在一些二线城市，持续增长的势头已经止住，目前处于缓慢上涨阶段，特别是在6.1新政以后,各地开发商均感觉不同程度的压力,表现最为明显的莫过于销售量的持续下滑.客户在这种情况下,更多是选择观望,看开发商是如何应对目前的形势。马鞍山地区受全国形势的影响,目前是停滞不前的阶段,特别是7月份以来,市场持续低迷.加上当前有两个70万方的大楼盘及一个50万方的楼盘,在这个市区人口不足50万的城市,集中供应如此众多的房源,可以预见以后的竞争将
2、更加激烈.目前,本地多层的均价在3200元/平方米,小高层的均价在2700元/平方米,加上大部分楼盘的主力户型集中在120平米左右,整体价格在35万.比如8月18日开盘的春晖家园,总建面50多万方,一期推出的多层总价就35万左右,面积120平米,尽管市场低迷,但仍然有较好的销售量.对于大多数工薪阶层来说,总价不超过40万的房子他们还是可以接受的。当前形势下,各个楼盘都加大了宣传的力度,几乎马鞍山地区的主要报纸每天都有楼盘的广告,有的楼盘还在马市唯一的大卖场设立了分展区,来吸引客户.在主要的交通要道,人流量大的地方设立了大的户外看板,比如在团结广场那就有东方明珠、格林春天、西湖花园。马鞍山地
3、区的开发范围紧跟政府规划发展的脚步，无论是两年前就开盘的西湖花园，东湖碧水湾，还是最近刚开盘的春晖家园，康嘉大景城，其地理位置都在这俩年政府提出的“东扩南移”的范围圈中。由此可见，房地产市场，是要有时代感，紧跟政府发展政策的。像东湖碧水湾的房价，由最初的1900/平方米，到现在的3200/平方米，也就用了一年多的时间。可见，马鞍山的房产市场还是有很大的增长空间的。不过目前看来房价的走势不是很明朗，还需要时间来验证未来房场发展方向。16二、康泰佳苑主要竞争楼盘分析1.推盘量及去化分析楼盘名称推出时间推出量（套）去化（套）月均（套）康嘉·大景城05年7月2日~至今54416346瑞慈花园05年
4、6月~至今50020044春晖家园05年8月8日~至今18116566国际华城05年9月1日~至今845838康泰佳苑05年10月1日~至今76384705年9月30日~至今34（别墅）1417东湖碧水湾05年8月~至今50（别墅）3015普通住宅月平均去化速度48.2从表中分析我们可以知道,各个楼盘的月均去化套数与整体平均去化套数大致是吻合的,其中春晖家园的去化速度最快,主要的原因在于该楼盘是一期开盘,主力户型为120平米左右加上价位较低所以整体总价相对较低,而且一期推出的五栋多层,其中两栋主体封顶了,另外三栋已经建到了3—4层，有准现房给客户看，比较直观和具体。我们楼盘的去化速度是符合
5、马鞍山市场的整体情况的。2.价格重点分析楼盘名称均价（元/平方米）主力户型（平方米）总价（元）康嘉·大景城3200（多层）120~13040万左右2700（小高层）13035万左右瑞慈花园3200（多层）106（多层）34万左右3200（小高层）125（小高层）40万左右春晖家园2700（多层）12033万左右国际华城2700（多层）12033万左右东湖碧水湾4000（别墅）270108万左右康泰佳苑3200（多层）13643万左右4200（别墅）260左右110万左右16从价格上来看的话，马鞍山本地多数楼盘的小高层要比多层总价低，另一方面新市政府附近的楼盘的价位相对其他地区是较高的，多层
6、的总价在40万左右，而我们楼盘的总价高于40万，主要的原因在于我们的主力户型面积偏大，而春晖家园和国际华城的主力户型比较符合马鞍山市场的需求，这样就会有部分客户流失，造成我们的去化速度略低于平均去化速度。3.媒体策略分析楼盘名称时间方式优惠措施康嘉·大景城05年7月2日~至今电台、电视、报纸、车体、户外展牌一次性9.2折,商贷9.4折,公积金9.6折瑞慈花园05年6月~至今车体、户外展牌、报纸、电台小高层送公摊，超144平米补2%契税，一次性9.64折春晖家园05年8月8日~至今报纸、大卖场设分展区、户外展牌一次性9.8折国际华城05年9月1日~至今报纸、车体、户外展牌中秋期间推出送精美月
7、饼活动东湖碧水湾05年8月~至今报纸、展牌、车身一次性9.2折,首付达50%,9.5折康泰佳苑05年9月30日~至今报纸、展牌一次性9.8折,送热水器,马钢职工每平米优惠50元就当前马鞍山市场来看,各楼盘主要是通过报纸、设户外展牌来达到宣传的目的。扩大楼盘的影响力，突出表现各自产品的优势。从宣传方式上来分析，与其他楼盘相比我们的方式较单一，力度不大，达不到很好的宣传效果，加上我们的优惠措施与其他部分楼盘相比，给人的感觉不
