黄石中天（国际）贸易广场营销策划报告 (2)

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1、黄石中天（国际）贸易广场营销策划报告第一篇黄石市住宅房地产市场概况一、一、  房地产市场现状及特点（一）、房地产业处于房地产业发展的第一阶段末期，处在迸发期黄石目前的房地产市场呈现以下几个主要的特点：1、1、         住宅开发向规模化方向发展；2、2、         商业市场开发尚处于起步阶段；3、3、         房地产个人投资市场活跃；4、4、         房地产投资增长异常迅速；由以上的主要特征可以看出，黄石的房地产业正在向逐渐规范、成熟的方向发展。由于大量外地企业进入黄石，其影响使黄石地产行业高速发展，致使房价在近两年内上涨了近两倍，

2、住宅从2000年的600元均价上升到目前的1200元/平方米左右，但在基础培育方面仍存在较大缺陷，因此本阶段市场虽然机会大，但风险系数也较高。 （二）、消费者的需求品味有待提高在黄石调研过程中，黄石市房地产市场消费者对配套设施基本采取无所谓态度，仅要求有基本配套，这一方面说明黄石房地产市场处于起步阶段，产品仅仅满足消费者对居住的要求，也说明了消费者对住宅的认识更多停留在满足基本的居住要求上，对房地产的投资功能和社会衍生功能认识不足。 （三）、单位团购或变相福利房尚占较大比例某些黄石所有在售的房地产项目，如国绣园、佳木商务公寓、青龙阁等项目，都不同程度存在单位团

3、购现象。另外不可忽视的是冶钢集团依据其土地资源，开发建设了黄石规模最大的住宅项目，因此，根据调查黄石房地产市场的团购消化量占整个房地产市场供应量的40%左右。团购客户多是效益较好的企事业单位及政府机关。其产生主要是由于政府逐步取消福利分房而向分房货币化过渡。另外就是国有大型企业经营转型，利用起土地资源优势进军地产业。 二、黄石房地产市场调研（住宅部分）特点：（一）、户型供应以100㎡-150㎡三房二厅为主。 （二）、房地产市场主要分为四个区域黄石目前按照房地产发展及分布大致可分为四个区域：陈家湾区以陈家湾广场为核心，此区域依托地段优势、陈家湾广场风光、成熟居住

4、氛围、便利的交通等优势，成为黄石市楼价最高区域，均价达到了1700元/平方米。开发区黄石新市区，由于政府的引导作用（市政府所在地）是大部分黄石消费者看好的热点区域。此区目前呈现出全新的发展态势，大量房地产项目集中于此，如国绣园、佳木商务公寓、武夷山庄等。但此区的发展压力不可忽视，尤其目前缺乏足够的人气氛围。因此需政府的持续引导及杰出的经营理念或项目的高质素等。 冶钢集团厂区冶钢集团依据其土地资源优势，以及钢厂内部职工的客户资源优势，开发了550套左右的住宅项目，且集中于环磁湖区域。虽然其宣称为钢厂职工住宅楼，但仍然可入市交易。且其价格相对低廉。均价在850元/

5、平方米左右。 城北区该区域为新兴的住宅区域，离市中心较远，相应配套不完善，以新开发的天方百花园和较早开发的天虹小区为主。因为其离市区较远，所以，价格较低，天虹小区价格在990元/每平方米左右；天方百花园凭借其规模、先进的规划、建筑的质素等优势，价格相对其周边楼盘高200-300元/平方米。   黄石各区域价格比例图：（三）、建筑风格缺乏主题和个性。黄石市房地产市场的建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑的美感，尤其是在整体楼盘风格上，陈家湾片区三个高档楼盘建筑风格几乎完全一致。甚至在外立面上也一样，在一些细节如景观营造、文化渲染上无法体现楼盘的主题风格，即缺乏楼

6、盘个性。再在楼盘外立面颜色的运用上缺乏亮点，如金翌花园、环湖路商住楼、冶钢开发建设的数十栋住宅，使用清一色的淡黄色或红色色调，不能给人眼前一亮的视觉效果，显得老土、过时。  （四）、住宅房地产市场的发展对家居市场的影响1、市场容量根据对黄石住宅市场的调查，在两年内，黄石有3000户左右的新居面临入住装修，以平均一户装修3万元计。黄石在未来两年内将有1个亿左右的家居市场容量，且还不包括周边县市的家居装修市场容量。 2、住宅房地产市场与本项目的互动根据黄石家居市场的容量，我们不难得出黄石家居市场面积需求量在3万平方米左右，而目前黄石装修家居类市场面积在一万平方米左

7、右。尚不能够满足市场需求。再加上周边县市大冶、阳新等的市场需求量，显然，黄石家居市场存在较大空白。 3、商业档次问题根据对住宅市场的调查，黄石目前新区和陈家湾区均价能够达到1500元，这表明，黄石地区消费市场逐步理性化，消费者的消费品位已较高。着就要求商业设施的档次应该相应提高，而大体量式的建筑购物场所给人以稳重、档次高的感觉，这是与消费者品位及提升相适应的。 （五）、项目价值最大化问题1、原规划设计下的价格、销售问题根据项目原来规划设计，在临街商铺由于地理位置的理由，最先出售完毕后，项目内铺怎幺办？本项目不同于东方城项目，因为其为纯出租项目。 三、黄石房地产

8、市场调研（商业部分）特点：（一）、商业