青浦“东方夏威夷”水景别墅建设项目可行性研究报告

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1、青浦“东方夏威夷”水景别墅建设项目青浦“东方夏威夷”水景别墅建设项目可行性研究报告青浦“东方夏威夷”水景别墅建设项目第一章总论1.1项目法人“东方夏威夷”水景别墅（暂定名，下同，略。）开发商（项目法人）为**元龙企业发展有限公司，注册在**沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期限十年（自2000年11月起），具备房地产开发企业暂定资质。**元龙企业发展有限公司系**鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成

2、立的法人公司。**鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册**浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书）。1.2项目概况　1.2.1建设单位**元龙企业发展有限公司。1.2.2工程项目名称青浦“东方夏威夷”水景别墅（暂定名）。1.2.3建设地点“东方夏威夷”青浦“东方夏威夷”水景别墅建设项目水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村（原青浦县淡水养殖场）

3、，北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界（南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外），建设用地面积约46.7公顷（详见附件16建设项目选址意见书），地形图图幅号为Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/113-116（详见附件18项目地形图）。1.2.4建设内容“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米、公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积

4、率0.3，绿化率40.1%，水面覆盖率24.2%。除每户建造独用的1—2车位的车库，还规划建造公用泊车位。预计该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线880对，主要建筑指标详见表1-1。表1-1本项目主要建筑指标序号建筑指标单位数量备注1用地面积公顷46.72总建筑面积平方米1400002.1别墅建筑面积平方米1320002.1.1高档别墅建筑面积平方米20000单体约5002.1.2

5、中高档别墅建筑面积平方米55000单体约3752.1.3普通别墅建筑面积平方米33000单体约2752.1.4联体别墅建筑面积平方米24000单位约3002.2公共建筑面积平方米80003综合容积率0.34综合绿化率%64.3%4.1绿化率%40.1%4.2水面覆盖率%24.2%5集中绿地率%14.5%1.2.5基地现状及动拆迁青浦“东方夏威夷”水景别墅建设项目项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米），淤泥

6、底至室外地坪标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件12）约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。1.2.6建设期及销售计划项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年（含前期工作），计划于2002年1月初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2002年8月初正式启动，整个楼盘于

7、2006年3月底全部售罄。1.2.7投资估算及资金筹措经估算，本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销售成本1913万元。维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。资金筹措方式：出资方投入10000万元（含注册资本600万元），银行贷款5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。1.3研究工作依据1.3.1**元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究；1.3.2**元龙企业发展有限公司等与**青浦区淡水养殖场签订的土地转让协

8、议；青浦“东方夏威夷”水景别墅建设项目1.3.3青浦县土地管理局颁发的青国用（92）字第582号国有土地使用证；1.3.4青浦区计划委员会批复的青计投（2001）第227号《关于开发建设东方夏威夷（暂名）花园商品房项目建议书的批复》；1.3.5**市青浦区规划管理局核发的青规书（2001）第0033号《关于核发**元龙企业发展有限公司选址意见书的通知》；1.3.6**市青浦区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号《**市建设项目选址意见书》；1.