浅谈对中国楼市的看法

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1、从供需角浅谈对屮国楼市的看法化院1304杭会会181303008风云变化的楼市，给中国居民带来接二连三的心脏蹦极，中国楼市的变化情况值得大家考虑，在此我将从供需角度浅谈对屮国楼市的看法。《北京晨报》以“小国楼市走向平民时代”为题刊文，文中称“住建部2011年新增1000万套保障性住房计划，国土资源部再曝光土地违法，2010年年末有关部门的这些表态和举拈传达了中央政府对房地产调控的坚强决心。中国楼市已经开始从野蛮生长定向注垂普通人福祉的平民时代。”楼市，真的开始走向“平民时代”了吗？又何为“楼市平民时代”？我认为楼

2、市的“平民时代”应是房价回归“合理”。虽然影响（非是决定）房价的因索很多（如城市化、加息、通胀等），但主要因素是市场和成本。而市场因素主要是“土地供应”和“住房需求”（也可将其合而为一，即“供求关系”）。就当前“非购房者楼市”而言,这两人因素很是重要。首先，谈一下土地供应与楼市。业界专家、学者常说，要解决房价问题，就需增加土地供应。也冇看法认为，房价上涨与土地的供应无关。众所周之，城市土地最终来源于农村，但18亿亩耕地红线不能动。这种土地的稀缺，在一定程度上也造成了土地供应紧张。而土地供应结构的不合理，也使得原本

3、不具备购房能力（或购房能力不足）的购房者，被强迫进入商品房市场。政府是在以人民赋予其的权力，规划分配属于人民的十地，来进行房产开发建设，并获得利益（十•地出让金）。这就需要政府用更大的智慧，解决与土地供应相伴的规划问题。在相同土地供给情况下，不同的城建规划会有不同的房屋供给（但这一点常常被忽视）。对此，国土部也提出了“耍求地方各级国士资源主管部门要高度重视，切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构,调整供地方式”。土地供应问题，在历

4、次楼市调控中都有强调。据国土部发布的信息，2010年1〜11M全国住宅用地供应9.56万公顷（计划指标为18.5万公顷），其屮保障性住房（含经济适用房）用地供应1.34万公顷（计划供应2.45万公顷）。而北京2010年全年住宅用地供应计划为2500公顷，其小政策性住房丿IJ地1250公顷（廉租住房、公共租赁房川地50公顷，经济适川房川地200公顷，限价商站房及定向安置房用地1000公顷），商品房用地1250公顷。从以上数据不难看出，保障房（含经济适用房）土地的供应总量，难以“保障”保障房的建设需要（暂且不说保障房

5、完工有多少）。这不得不让人对今年明确提出的要建设1000万套保障房任务，打上一个大大的问号。而対于地方政府没有完成供地计划，是否应该问责,又有谁被问责？这或许是确保今年土地供应的关键问题。201（）年末，《人民日报》刊发的题为《“土地财政”难持续“以地生财”害处多》文屮，指出“土地财政”是不可持续的，一个城市的建设用地总量是冇限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。据国家统计局数据显示2010年1〜11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%,土地购置费8931亿元，增长77

6、.9%。而据北京土地整理储备中心成交信息统计，2010年北京共成交各类用地276宗，成交总额达1639.4亿元（同比上涨76.6%）,为全国第一。从根木上说，土地供应与十•地财政也是密不可分、息息相关。换言之，土地财政从某种程度上制约着土地供应，解决好地方政府卖地财政问题，也是优化土地供应结构和抑制地王诞生的保障。另外，2010年底国土部曝光的住宅闲置土地中，最长的闲置17年。国土部官员虽强调“对于闲置地块的处理，必须依照闲置一年以上不满两年的征收闲置费，闲證两年以上坚决收回的标准。”但最终的实际效果如何，还有待

7、静观。政府增加的土地供应是耍建房，而非是囤积。对于H前稀缺的土地资源而言，有效的土地供应是保障有效的住房供应的关键。同时，也是调控供需平衡的关键。我认为：房价的上涨不可能与土地供应无关系，土地供应是影响房价的起始端因素。毋庸置疑，土地供应是由政府垄断的（卖家只有政府一个），房子的数量是政府控制的。当房了数量无法满足市场需求是，房价自然会不断上涨。诚然，房价绝非会因房了多了就降，房子少了房价就上涨Z简单。换言Z,就目前楼市情况而言，仅用传统的供求关系理论是无法完全解释。从理论上讲，供求关系的平衡状态nJ以稳定房价，

8、但绝对的供求关系平衡则难以达到。这由于住房供求不同于一般消费品，其平衡供求关系更为复杂。而谈到“供需平衡关系”，必涉及到“住房需求”问题。其次，说一下住房需求与楼市。前文提到，“土地供应”是影响房价的起始端因索。作为影响房价的另一端因索，就是“住房需求”。但对于内地楼市的“住房需求到底有多大”这个问题，迄今述没有一个国家权威机构，给出足以让人信服的答案。一般而言，伴随着社