基于reits的湖北省保障性住房ppp集成融资模式研究

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1、武汉科技大学硕士学位论文基于REITs的湖北省保障性住房PPP集成融资模式研究姓名：曾亚玲申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：熊华平2012-12-05武汉科技大学硕士学位论文第1页摘要我国中央政府在“十二五”规划中作出了于2011年到2015年期间新建3600万套保障性住房的计划目标，湖北省应中央要求也作出了同期新建100万套保障性住房的计划，就湖北省2011年36万套的保障性住房完成情况来看，虽说形式上全部完成，但是存在约l／3的“挖坑”现象，而且已经通过规划方案的项目由于资金问题而无法开工的现象频频出现。在整个“十二五”期间，完成湖北省保障房建设目标预计共需要资金1500亿元

2、，而目前仅可争取中央和省级财政补贴及各地土地出让金净收益等资金约300亿元，还存在高达1200亿元的资金缺口。就已经建成的保障性住房情况看，存在出售、出租率低，居住空间隔离，质量不合格等现象，究其原因，资金紧缺是最主要的因素之一。通过对湖北省目前保障性住房的融资现状进行分析，发现保障房的建设过分依赖地方政府和银行贷款，其资金来源渠道及融资模式过于单一。因此，急需引进有效的融资模式来拓宽资金来源路径，解决湖北省保障性住房建设中的融资瓶颈。保障性住房作为准公共性产品，应当像公共事业、市政设施一样借助私人投资来推进保障性住房建设的市场化。基于REITs(RealEstateInvestmentTru

3、st的英文缩写)的保障性住房PPP(Public．Private—Partnerships的英文缩写)集成融资模式，是一种将PPP和REITs进行结合的融资模式，本文将其称为PBR(public．based．reits的英文缩写)模式，该种融资模式能够最大限度的聚集包括小额资本、企业投资、外商投资、各种基金以及实物资产在内的各种民间资本，借助房地产信托公司将丰富的民间资本聚集，组成房地产信托基金，与政府合作组建保障性住房项目公司，实现保障房项目资金的供给、建设与运营一体化。本文首先介绍保障性住房的概念及属性，然后分析湖北省保障性住房融资现状与国外的几种保障性融资方式，在此基础上，分析在湖北省保

4、障性住房融资中应用集成融资模式_PBR的必要性和可行性，并构建PBR集成融资模式的系统结构及运行流程，同时利用修正的shapley值模型就运行系统中的利益分配展开研究，最后针对PBR模式目前在湖北省保障性住房实施过程中将遇到的政策、法律法规、人才等障碍提出对策与建议，建议通过相关税收与土地政策，放宽REITs法律法规限制，创新人才引进机制等途径促进PBR融资模式的发展。通过本文的研究，拟为湖北省保障性住房的建设探寻一条可行的融资路径—_PBR融资模式。本文构建的PBR融资模式在湖北省保障性住房中的成功应用将在一定程度上缓解省政府的融资压力，保证建设资金的充足流入，不仅可以推进湖北省保障性住房的

5、均衡建设和可持续发展，而且也将为其他省市保障性房建设融资提供借鉴，对我国保障性住房的健康可持续发展具有一定的应用价值和现实意义。关键词：保障性住房；PBR融资模式；可行性；Shapley利益分配模型第1I页武汉科技大学硕士学位论文AbstractHubeiprovincehasplannedtobuildanother1millionaffordablehousingsintheperiodfrom201to2015accordingtothe12t11Five．Year．Planputforwardbyourcentralgovernment,whosegoalistobuild36mill

6、ionaffordablehousinginthecorrespondingperiod．Intermsofthesituationofaccomplishing360thousandaffordablehousingsin201inHubeiprovince，thereexistsaboutathirdofthediggingphenomenoninspitehascompletedformally．What’smore，thephenomenonthattheprojectsalreadypassedbytheplancan’toperatebecauseofshortageofmoney

7、appearsfrequently．Duringthewholeperiodofthe12mFive—Year-Plan，itrequires150billioncapitaltomeetthegoalofconstructingtheaffordablehousingsofHubeiprovince，whereasexistscapitalinsufficiencyashigllas120bil