住房中期报告讨论会

《住房中期报告讨论会》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、下面是社科院经济所副所长张平研究员发言全文：非常高兴有10分钟的演讲，希望能够把我们做这方面的研究跟大家稍微展示一下。我们的讨论主要是刚才讲了，一个是宏观，宏观现在大家都很清楚，经济增长有一个减速的趋势，我们给大家稍微描述一下这个情况。从经济的环比来看，今年开门红6.7，环比是1.1%，也是创了新世纪以来的新低，加上现在环比假设，今年GDP还能是在6.5的水平。如果“十三五”要保持在6.5的水平，我们必须要把我们全要素生产贡献提升到30%的水平，现在仅有16%，而且在下降，所以一个经济长期增长主要取决于能否有生产方式的转变，即供给侧的改革，推动以全要素技术

2、进步为推动的长期增长。整个情况，我们看到货币上升比较快，物价处于回落，全球把通缩问题当作一个如临大敌的问题，中国生产部门通缩也已经持续几年了，2012年我在《经济学动态》发文指出了生产部门通缩的挑战，持续到现在还是负的。所以通货紧缩问题也是未来宏观稳定的一个挑战。由于我们的净资产回报一直低于我们的贷款利率，而在发达国家这个数据恰好相反。所以资金外流是一个微观非常可计算的盈利行为，汇率和资金外流也是未来宏观的一个重要挑战。我们以上所述就是未来将面临的宏观环境特征：一个是经济减速，一个是汇率贬值和资金外流，另一个是通缩，实质上是货币指标，这些都是未来影响我们房

3、地产的关键性因素。我们从三个角度专门对房地产进行的模型分析：一个是宏观因素对房地产的冲击影响；一个是用户模型，就是我们的用户对地产需求的影响；一个是企业供给模型的影响，从而想构造一个房地产的探讨。我们得到了若干结论。1、国际上来看，各国的GDP与房价上涨具有同步性，从平稳性可以看出政策扰动是这个问题的关键。每一次不平稳都能看到是政策的扰动，所以2013年以前，我们能看到叫做限制政策，2013年我们可以看到是鼓励性政策。房价与GDP同步也是一个预期值，如果我们按照“十三五”规划保持6.5的增长和货币条件，我们的房价还有一个非常好的持续增长。如果我们的房价、经

4、济增长低于我们的增长预期，也能显现对未来房价具有冲击性特征。特别是低于了6%以后，这种冲击性特点就会导致房价下调的幅度比GDP下调幅度要大。2、利率，宽松的货币对房地产具有比较重要的影响，这个大家都很清晰的。3、我们看到了汇率，实际上对房地产是具有比较大的影响。汇率政策如果贬值预期，会导致资金流出，对房地产整个资产价格的估值会产生一个负效应，而且这个弹性值比较大。这种模型预测下，我们也做了一系列的模拟。如果人民币预期贬值每年超过5%，则对资产价格的房地产价格压抑会加大。我们因为加入SDR，2017年会逐步放开资本项目，汇率的市场化波动会越来越大，如果比较超

5、预期的波动，也会对房地产，特别是贬值超过5%以后，整个房地产价格下压弹性比较大。可以看到一系列的预期，短期2-3年内房价冲击的因素主要是货币供给、实际利率，这些是正向的，中长期主要是过了三年以后，汇率的压力逐步显现。另外GDP增长下降，这些都是比较大的一些问题。我们知道城市化化，这是非常有意义的事情，在30%--50%的城市化率时，遍地开花式的城市化，从房地产销售额来讲，到2012年之前，我们房地产销售份额是三四线城市高于一二线城市，2012年我们城市化率超过50%之后，一二线城市的销比重就开始上升，即城市化率过了50%以后，50%--65%之间，是城市化

6、集中开发的特征，人口城市的横向移动和集中，主要是大城市集中。整个大的周期，我们到2019年城市化率达到60%，一线集中告一段落，2025年超过65%。当然，未来预计还有一个很重要的，就是房地产税的冲击。尽管大家害怕得很，但是从全球比较来看，房地产税实际上是对经济、对房地产具有比较中性的影响，并没有见到国外征收房地产税以后有比较大的冲击。我们总结归纳起来，就是经济增长，主要是要保持平稳，房价的平稳，特别是一二线城市，它的房价跟GDP的同步是非常高的。货币支撑是一个重要的方面，用户模型里面显现的作用是比较大的。当前比较困惑的还有若干问题。刚才说政策扰动，另一个

7、从供给角度，上市公司拿地成本已经达到现售房子价格90%以上了。现在买的土地甚至超过现在卖的房价，所以只有一条路，即涨价，除了房价上涨别无选择，这是一个非常麻烦的，是土地垄断性供给推高房价的一个级别特征。这些是我给大家分享了一下我们课题组的讨论。下面是社科院世经政所国际投资研究室主任张明发言全文：各位老师，大家下午好！非常高兴接受邀请到这儿汇报一下我们关于房地产的看法。我自己不太做房地产，我主要是做国际金融研究的，像资本流动、汇率等。但是，我们的团队是看宏观，今年我们有一个新的宏观季度报告，进入我们季度报告的专题就是房价，所以今天想把房价报告的专题内容给大家

8、报告一下。我主要讲四个问题：一是对总体走势的看法；二是本轮房价反弹