2011丰泰东海城堡策划营销报告

《2011丰泰东海城堡策划营销报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、丰泰东海城堡项目2011年营销及推广报告2011年2月15日目录一、市场分析1、项目销售情况2、客户情况分析1）、客户定位2）、客户需求3)、年龄层分布4)、客户来源二、下阶段可售货量分析1、项目可售货量统计1）、2010年库存单位2）、2011年待售与计划新推单位3）、商铺单位、2、项目可售货量总体销售环境分析1）、政策分析2）、市场分析3）、消费者方面分析4）、市场供需分析5）、产品特征分析三、项目销售计划1、项目销售目标2、项目销售节点四、推广方案1、营销卖点分析1）、便捷交通资源2）、实力开发商3)、自然资源环境丰富4）、成熟的生活配套2、推广指导思想3、本地

2、市场与深圳市场推广分析1）、本地市场推广分析2）、深圳市场推广分析4、推货策略1）、蓄客方式2）、整体楼栋推售3）、从高价到低价4）、适当特价5）、紧俏发售5、推广节奏6、硬件设施五、公关活动策略1、“充分展示、亲身体验”的策略2、“常规活动与亮点活动结合”的策略3、“波次推广”的策略4、目标客户发掘策略1）、上门推介与销售——团拜活动2）、准客户购买力挖掘——亲友团认购3）、目标客户群场所营销4）、客户数据库营销六、推广执行细化方案七、媒体整合投放安排1、广告投放策略2、广告投放细化一、市场分析1、项目销售情况新联区域销售情况：年份项目别墅普通住宅商铺车位2008华

3、园山庄1东海山庄4332814104合计44328141042009东海山庄192111136东海城堡10973合计12894111362010东海山庄192951东海城堡26239合计45241951（注：以上数据来内部统计，2010年数据截至12月27日）2、客户情况分析1）、客户定位项目资源定位客户寻求：自住兼投资。房屋类型自住投资首次购房者改善购房者婚房洋房60%10%20%10%别墅10%40%50%2）、客户需求本地洋房客户主要以自住的需求为主，外地洋房客户主要以投资为主；而别墅客户多为投资客。需求本地客户外地客户自住投资自住投资洋房90%10%10%90

4、%别墅40%60%暂无暂无3)、年龄层分布20-3030-4040-5050-6060以上洋房25%50%15%10%0别墅5%30%50%15%04)、客户来源本地市场为主，少量外地市场客户，其中本地客户主要集中于布料市场和项目附近片区（赤岗、富马、龙眼、白沙等区域)，且该客户群成交率较高。区域本地市场外地市场布料市场项目附近区域深圳其它洋房80%10%5%5%别墅50%50%00二、下阶段可售货量分析1、项目可售货量统计（金额按实收价计算）1）、2010年库存单位销售产品剩余货量套数金额东海山庄车位1901955万商铺132032万东海城堡别墅00高层112104

5、60万合计31514447万2）、2011年待售与计划新推单位栋号套数建筑面积预计单价预计总价3栋23823122730016879万4栋1031048473007653万6栋82819373005981万7栋23622758730016613万14栋82840573006135万洋房小计74172962　53261万别墅61141802100029778万合计80287142　83039万3）、商铺单位栋号套数建筑面积预计单价预计总价3栋152062.18140002887万4栋6845.94140001184万7栋8907.4140001270万由于缺乏城堡车位的

6、数据，暂未列入上表中。2、项目可售货量总体销售环境分析1）、政策分析10年受国家宏观调控政策及银行房贷收紧等一系列针对房地产的法令法规影响，东莞市场房地产销售价格增幅降低，市场发展将步入平稳发展阶段，消费者的购买观念将趋向成熟，市场逐步适应国家政策的调整，虽然房产税开始试点，但是要在全国范围推广需要一定的时间，总的来说预测11年房地产政策将会以稳为主以调控为重，本项目主要为自住为主，若政府政策没有更大打压房价决心，项目价格将会稳中有升；2）、市场分析近期主流城市出现滞涨，房价不会有实质下降，预计投资投机性需求向商业及二三线城市蔓延。一线城市将维持稳定的态势，不会出现明

7、显的下滑。二三线城市已经步入快速上涨轨道。万科与龙泉两个大户型楼盘推出虎门楼价将会有较快的上涨，客户对城堡的价格上调的心理预期会有所提升，而东海山庄二期项目年末上市，能蓄积一部分需求大户型的忠实客户并提高整体项目的档次；3）、消费者方面分析10年受宏观政策的影响，很多消费者对房地产市场呈观望态度，到年末市场逐步回稳积压的需要得到释放，11年项目要采取创新的推广手法与消费者沟通，树立起项目的高端形象，争取给虎门区域消费者建立豪宅片区印象，并以实用的产品和价格适时适度的调整使消费者觉得物超所值；4）、市场供需分析虎门市场10、11年市场供应量分析：未来1