桂林奥林苑营销策划报告

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1、桂林奥林苑营销策划报告第一部分：桂林概况一、桂林简介　桂林市是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，享有“山水甲天下”之美誉。她位于广西壮族自治区东北部，地处南岭系西南部,座落在越城岭、海洋山、驾桥岭及天平等中低山夹持的岩溶盆地中,扼湘桂走廊南端。东北邻灵川县,南接阳朔县,西界临桂县。市辖秀峰、象山、七星、叠彩、雁山五城区和灵川、兴安、全州、临桂、阳朔、平乐、荔浦、龙胜、永福、恭城、资源、灌阳十二县，行政区域总面积27809平方公里，其中市区面积565平方公里。桂林市现有总人口476万人（其中市区人口66万），是一个多民族地区，壮、侗、苗、瑶等28个少

2、数民族占全市总人口的8.5%左右，共有少数民族68万人。人口自然增长率为0.42%，人口密度为每平方公里171人。桂林市平均海拔150米，典型岩溶地貌。岩溶峰林地貌是桂林重要旅游资源。桂林境内河流密布，有漓江、湘江、洛青江、浔江、资江5条江，市区现有文物古迹552处。桂林是一座基础较好的新兴工业城市。已逐步形成了以医药、食品、汽车、电子为支柱，产品、产业结构较为合理的现代工业体系。桂林市的体育运动水平较高。技巧、体操、举重、跳水等项目久负盛名，历年来为国家和自治区输送优秀运动员600名，其中有王维俭、颜伟霞、莫慧兰、唐林生、肖建刚等世界著名运动员。19

3、94年被自治区命名为体操城。全市拥有体育场地1000余个，业余体校10余所，可举行多种国际国内单项比赛。在各类体育比赛中，桂林籍运动员先后获5个世界冠军，54个国际(亚洲)冠军，168个全国冠军。“全民健身运动”健康发展并取得了显著成绩。桂林注重山水环境保护与经济发展的关系，以"重两顶桂冠，促经济发展，保生态环境，跨世纪决策"为指导原则，以"保护山水名城，建设园林城，发展生态城"为发展目标，规划布局合理，形式新颖，形成了富有桂林特色的城市发展基本空间布局模式。二、桂林市房地产状况特点及发展趋势：（一）桂林市2003年房地产发展状况2003年桂林市全年完

4、成房屋交易额14.13亿元，审批商品房预（销）售150多宗，面积近100万平方米，实现销售总额约13亿元。与2002年全市完成房屋交易额13.8亿元，商品房预（销）售100多宗，面积70万平方米，实现销售额19.72亿元的情况相比，从数字上看，2003年的业绩算不上理想。但业内人士认为：2003年桂林市房地产交易情形是“暗升”“明降”。首先，从销售情况看，市内楼盘基本无空置现房。期房开盘销售情形虽然不一，但总体看好，火爆的楼盘又出现连夜排队购房的长龙；稍差的楼盘出现了15%的空置，但这也在正常范围之内。其次，经过三年城市大建设，今年桂林市委、市政府又大

5、力开展了“创四城”活动，城市的硬件设施及软件建设逐步完善，吸引了大量外地购房者，外地购房群体一直处于攀升状态。据市房地产部门统计，2002年外地购房只占购房者的二成，今年占到了三成以上。第三，由于农产品价格提价，至使“三材六料”等建材价格上涨了约20%，加上人工费的上浮，致使房价上涨。据业内人士分析：前三年城市大改造带来了大量拆迁安置居民，这批作为房地产市场的主要消费群体今年已经消化，而房市依然坚挺，说明了桂林市房地产市场的需求依然旺盛。（二）2003年桂林房地产市场运行特征　1、热点频现、力抢滩头　　目前，桂林市开发呈现一线两片势态，一线即为中山路沿

6、线，如中山路上的联邦城、佳信华庭、新豪庭、枫丹丽苑等；两片为东片七星区的恒祥花园、澳洲花园，南片项目为象山区的同心园与鑫隆置业广场。在市场上活跃的开发商以80年代末90年代初的第一代发展商和90年代中期和末期随着城市改造而抓住商机的第二代开发商为主，第一代开发商有丰富的土地资源社会背景，但在市场研究判断、营销操作手法显得力不从心，而第二代开发商已具备了一定的市场研究能力，但显然开发经验不够第一代成熟，在操作手法上仅为模仿、抄袭沿海发达地区如深圳、广州的一些作法，并未科学的建立自己的一套独特运作模式，僧多粥少，使得桂林房地产市场在未来几年内更加扑朔迷离，

7、市场呼唤极具竞争力、有创新意识的第三代发展商出现。2、供需两旺，空置率低。2003年桂林市房地产市场开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量继续回落。政府对定点开发的控制力度将进一步加强，房地产将实行大块土地集中出让方式，促进房地产项目上规范、上档次。空置率一直降低，说明桂林的房地产市场已经进入了一个高速增长时期，这个信号促使发展商抓住战机，加大开发力度。3、楼盘规模，日趋增大从桂林房地产市场发展的历程来看，房地产项目规模越来越大，大规模楼盘的成本更为集约，配套更为完备，更容易营造小区环境，方便物业管理，符合住宅市场发展

8、方向。从项目组考察的几个重点楼盘的规模来看，多个项目的规模都普遍达到了10万平米以上，如麒麟湾