土地使用相容性

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1、土地使用历来都是城市规划的核心内容，其中涉及用地性质和开发强度，也是规划控制的关键要素。随着城市更新进程的加快，城市土地的混合使用和用地功能的频繁变迁已成为一个普遍存在的现象，这使得土地使用的相容性问题成为关注的焦点。但目前在规划编制和管理过程中，对土地使用相容性的理解仍然处于一种似乎人人明白却又含糊不清的状态，既缺乏理论认识方面的系统性，也缺乏指导现实操作较为明确的技术依据。尽管国内有部分城市已在尝试解决这一问题，如在城市规划管理的技术规定中增加类似于“各类建设用地适建范围表”等规定，但基本上仍停留在地块内部建筑物之间的相容或功

2、能混合使用的层面，对于大量的用地功能变更的问题仍是无能为力，而且还存在与各层次规划不能完全衔接的缺陷，其可操作性也由于缺乏制度和程序保障显得薄弱。因此，加强对土地使用相容性问题的研究，并在规划编制和管理中建立土地使用相容性的规范体系，将能够为城市规划科学而有效的实施提供强有力的技术支撑，有助于在提高规划科学合理性的同时提高规划管理的决策效率，降低决策成本。1土地使用相容性内涵的理论分析1．1土地使用相容性的概念解析所谓相容，是指同时容纳、包含几种事物的意思。这意味着，相容首先反映的是不同事物之间的相互关系，相容的几方必须有质的区别

3、；其次，相容的几方在一定条件下能够和谐共处、或者相互替代。在这一过程中，相容几方】【在共处或相互替代的同时能够维持各自的性质而不发生根本性改变。也就是说，相容是积极的接纳，其对立面是“相斥”或“排斥”。相容既可以用来形容个体之间的关系，也可以指个体与环境之间的关系。相容性则是指不同事物之间可以共处、互换的程度或能力。两种事物之所以能够共处，其根本的条件是双方在不发生根本性质转变的前提下，能够相互争取、相互妥协，向协调的方向趋近。在相互接纳的过程中，各个个体原有的本质特征保留得越多，说明相容性越高；环境对个体本质特征的约束越弱，接受

4、不同个体的种类越广泛，环境的相容性也越高。相容只能是不同事物之间在一定程度上的相互容纳，因而是相对的，并不存在绝对意义上的完全接纳。各种相容在程度上存在差别，而且对应于一定的前提与条件，也会随着前提条件的变化而改变。“土地使用相容性”就是指不同使用功能的土地之间可以共处、互换的程度，或者是特定环境条件下能同时容纳的多种土地使用功能的程度；它关注的是不同类型的土地使用之间的相互关系以及这些土地类型与所处环境之间的关系。城市规划通过制定统一的用地分类标准确定了各地块的“性质”，于是出现了所谓不同使用性质的“用地类型”，也就引发了土地相

5、容的问题。城市规划对土地使用相容性的管理，就是要对这种现象建立一个基本判断：不同用地类型之间是否有根本性的矛盾，能否积极地接纳。从土地使用本身采看，每种类型的土地使用所引发的城市活动，在带来各种利益的同时都会对周围的环境产生一定的影响；同时，它本身所能承受的外界压力也有一定的限度，这种限度既是它对其周围各种环境条件的客观要求，也在一定程度上制约着它周围可能发生的活动。从这个角度讲，每种土地使用都会在其所在的位置产生一个特定的环境标准；多种土地使用就会在一定区域内形成一套“相互环境标准”，决定着是接纳还是排斥其他类型的土地使用。土地

6、使用相容性的规划管理就是在一定原则和目标前提下，以土地使用与环境的协调关系为出发点，实施对土地混合使用和功能转换的控制。土地使用的相容性也是相对的，只能以一定时期的目标与标准为前提条件；如果没有目标和标准的限制，任何土地使用都将失去判断的依据，是否相容也就无从谈起了。对土地使用是否相容的判断必然要随着规划内容、目标以及环境条件的变化而改变，并没有绝对的、脱离目标约束的土地使用相容问题。因此，确定土地使用相容性规划管理的目标和准则就变得十分重要。1.2土地使用相容性的类型从不同的角度分析，可以划分出土地相容的多种类型。从用地分类与建

7、筑类型的关系来看，土地使用相容性分为规定性相容和非规定性相容两种。国家制定的“城市建设用地分类标准”对于每种用地类型均规定了相应的允许建筑用途，如：代码M的工业用地定义为“工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地”，这实际上已经明确了车间、仓库等建筑类型以及工业区内部的铁路、码头和道路等功能成为了规定性相容，成为当然的开发权利。相反，不符合或超出用地分类规定的建筑类型则为非规定性相容，需要执行土地使用相容性的规划审查才能够形成开发权利，如工业用地上建设的工业厂房改造成为超市、附属设施改为对外营业

8、的经营用房等。从地块的空间层次关系来看，土地使用相容性分为外部相容性和内部相容性两种。地块如果被指定了不同的用地类型，地块之间就产生外部相容性的问题，不相容的用地类型之间一般需要设置空间或环境的缓冲。在同一地块内，也有可能同时存在不同的用地类型，如