绿维创景：新型城镇化下的房地产商机与模式创新

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1、新型城镇化下的房地产商机与模式创新旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网http://www.lwcj.com新型城镇化下的房地产商机与模式创新北京绿维创景规划设计院2014年4月12日，“陕西地产创新发展研讨会暨全经联（西安）商学院成立仪式”在陕西西安举办，住房

2、和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士、全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝先生等200余名业界同仁和媒体朋友齐聚西安香格里拉大酒店，交流探讨房地产创新发展和新商业模式，共商陕西地产创新发展方向。我院林峰院长受邀出席并发表《新型城镇化下的房地产商机与模式创新》主题演讲，以下为演讲内容摘要。林峰院长发表主题演讲一、新型城镇化规划解读《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的出台历经了一年多的时间，发改委发布的这一规划与住建部一直谈的城市规划、城镇规划和地产界所熟悉的规划有着本质差别。它是以整个中国城镇化率及质量提升为目标的社会经济综合发展规划，涉及的面非常

3、广、内容非常丰富，而不仅仅是指城镇化建设，因此这一规划的实施不仅为房地产界更是为整个中国的食、住、交通、教育、文化、医疗、旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com养老等带来了巨大的需求。而这种城市人口大规模增长所带来的消费升级和扩张成为中国未来发展的重要基础。（一）规划背景如今中国城镇化最大的问题在于有大量的农民工，虽然人在城市，但并没有真正的实现城市化。因此我国出现了与国际上城市化最大的差别，即城市建设突飞猛进的同时，城镇人口和城市消费水平却分为了等级。第一等级：拥有城镇户口的人；第二等级，没有城镇户口的

4、农民工；第三等级，既不是城市人口也不是农民工，因为某些因素进城的非务工人员；第四等级，是农村人口。由于户口问题这些人口之间形成了社会福利、教育、医疗和生活水平之间的差异。这些差异不仅涉及城市本身的建设，也不仅是农民进城的问题，还涉及产业发展、城镇公共服务配套建设、政策制度完善等一系列相关问题。基于此，形成了这个新型城镇的规划。（二）指导思想和发展目标新型城镇化规划，首先把“人的城镇化”作为第一要素，强调有序推进农民转移人口市民化；第二，是推动大中小城市和小城镇的协调发展，这主要涉及城市发展结构问题；第三，通过体制创新释放城镇化发展的潜力，这涉及改革问题；第四，提升城

5、市的可持续发展水平，形成城市综合发展的承载力，所谓可持续发展是基于城市的产业发展，基于城市综合结构的合理化的。另外，新型城镇化规划还提出了七大原则，以及落实下去的五个目标：第一个讲总面，水平和质量稳步提升，第二个讲结构，格局更加优化，第三个是城市发展模式，要科学；第四，城市生活和谐宜人，主要指环境。第五，完善城市化的体制机制，这涉及金融、城市管理、城市规划结构等多个方面。（三）有序推进农业转移人口市民化旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com这实际上存在三个问题，一是推进人口转移落户，第二是享受城镇基本公共

6、服务；第三，健全农业转移人口市民化推进的保障机制。这三方面推进了人口市民化的进程。户籍制度改革是推进农业转移人口市民化的重要方面。基于我国现状，中小城市、大城市、超大城市会形成户籍制度的区别化，这个变化将会带来什么机会呢？林峰院长认为户籍制度改革一定会带来房地产商机，比如，京津冀一体化结构中，环北京的河北城市的户口问题和北京户口的无差异化形成后，这里就会成为北京下一步居住结构中最重要的区域。推进农业转移人口市民化还需要完善农村转移人口的社会参与机制、合理确定各级政府职责、建立成本分摊机制。成本分摊很有可能成为今后中国发展机遇所在。比如，京津冀一体化最核心的前提是北京

7、用其产业和政策支持河北地区的产业升级和结构调整，这样就出现一些机会，北京产业外移的同时带来人口和消费的外移，带来房地产发展结构的变化，这种发展是政策性调整所带动的重大机遇。（四）优化城镇化布局和形态第一，优化提升东部地区城市群，这个城市群发展较为成熟，结构也相当复杂，这里不做赘述。第二，培育发展中西部城市群，这一城市群将会成为我国未来5年之内阶梯化发展最快的区域之一，包括产业的转型、城镇化的发展、城镇人口的增加。对于西北特别是关东经济区来说，无论是丝绸之路国际化还是大西安城市圈，都承载着大量的发展机遇和政策导向。第三是促进城市协调发展，发改委对城市结构进行了分类