楼房垂直价差和水平价差地确定

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1、垂直价差和水平价差的确定一、垂直价差的确定（一）垂直价差的含义及分布规律所谓垂直价差指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。随着城市规模的不断扩张及城市化的进程加快，楼盘已从一般的多层发展到带电梯的小高层、高层及至摩天大楼，使得我们对垂直空间价值的判断准则也随之复杂起来。一般而言，除非楼盘的最底几层（一般为层以下）因商业用途而使楼盘的价!值随楼层的增高而减少外，对于带电梯住宅而言，楼层越高，楼价越高；反之，则低。高层住宅部分的顶楼，相对其他楼层，均有价值较高的特殊性。根据这一原则，在实际操作中宜就垂直楼层区分

2、价值等级。以一般带电梯住宅1楼为商业用）为例，均可按基层分为2楼以上到顶楼的各个部分。就2楼以上而言，不论是小高层，还是高层，其最高单价楼层几乎全在顶楼，最低单价楼层则为2楼，至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。顶楼之所以价格最高，主要在于私密性好、采光、通风、视野等较佳条件，而且楼层越多，顶楼的价格也越高。一旦决定了各楼层之间价格高低的顺序之后，接下来即需选定垂直价格的基准层，即垂直价差为0的楼层。其他楼层即可根据基准层来制定正负价差。有关基准层的确定一般须视住宅楼层的数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见，如楼高

3、为7层的多层，可选择4楼为基准层。14层的小高层可选择7楼或8楼作为基准层等。至于各楼层与基准层的价差也因产品而异。如多层住宅高度较低，各楼层的采光、通风等条件基本相同，因此，楼层的价格差距一般在50-100元/m2左右。而高层住宅，特别是二三十层的高层，与基准层的价格差距为100-200元/m2甚至更大。顶楼与次顶楼的价差往往在500-1000元/m2以上。（二）影响垂直价差的因素制定垂直价差，最高与最低单价之价差，可反映各楼层之间可能存在的价差空间。楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大。影响垂直价差的因素主要有楼层数、市场状况以

4、及目标客户的购房习性等。1市场状况当市场状况较好时，价差幅度大；反之，当市场状况不佳时，价差幅度小。2均价水平当房地产产品单价水平高时，价差幅度大；当房地产产品单价水平低时，价差幅度小。如平均单价在10000元的房地产产品，其最大价差幅度可能达到2500元；而单价4000元的房地产产品，其价差的最大幅度仅为1000元。3客户的购房习性"如果目标客户的购房习性比较保守（通常为区域性较强的楼盘），大多无法接受差异大的价格，因此，价差的幅度不宜过大；反之，若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差的幅度可较大。（三）楼层的定价方式我们首先

5、来讨论1楼的定价方式。一般而言，无论楼是作为住宅还是商场来使用，其价格制定的方式大多以2楼以上平均单价的倍数来计算。1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1-1.3倍。倍数的大小视环境、配套设施、绿化宽度或庭院大小来确定，具体表现为：（）附近的环境优良，适合住家，则价差的倍数较大；反之，则倍数较小。（）配套设施完善，例如邻近即为公园，则倍数较大；反之，则倍数较小。（）庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。若1楼作为商铺使用，由于商铺与住宅的价值差异较大。因此其价格与2楼以上的平均价格的差距可能达到2.5-5倍。倍数的大小

6、受行业结构、商业规模、附近商铺的开店率等因素的影响，具体表现为：（）附近商铺的开店率高，商业气氛已形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛还未形成，则价差的倍数就小。（）附近行业结构偏重于零售、服务等行业，则价差的倍数就大；若附近行业的结构多为小作坊（如皮革加工、建材店等），则价差的倍数就较小。（）楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数就大；如果商业规模小，则价差倍数就小。如楼商铺是为小区居民所设，规模小，则价差倍数就小：如果楼商铺的服务对象为全市市民，规模大，则价差倍数就大。（）若2楼也作为商铺的规划，则2楼单价大多为1楼单价的40%-70

7、%。百分比的大小可视情况而定。（）如果地区的消费习惯仅局限于1楼，很难延伸至2楼，则价差百分比就低；如果消费习惯已延伸至2楼，则价差百分比就高。如深圳东门消费者的消费习惯仅局限于1楼，因此，2楼与1楼的价差就非常大。（）如果2楼的商铺面积较大，则价差百分比就大；如果商铺面积较小，则价差百分比就小；如果2楼商品的地区竞争较小，则价差百分比就大；如果商品的地区竞争激烈，则2楼的价差百分比就小。（）若2楼有独立的出入口，进出2楼可以不通过1楼，则价差百分比就大；反之，价差百分比就小，如2楼可以直通过街天桥时，2楼的价差百分比就大。以上分别说明2楼

8、以上住宅单位与1楼单位的定价。通常2楼以上至顶楼的正负价差净值为零。1楼价格则为2楼以上楼层之平均单价或基准层单价的倍数。至于地下室的定价，由于地下室不计容积率，且大多地下室规划