AB淀辉锦园物业投标标书（36页）.doc

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1、一、项目管理整体设想与计划“淀辉锦园”小区位于昆山市淀山湖镇淀辉路南侧、黄埔江路西侧，二条交通干道可急速联通镇、市中心，周边商业、文教配套齐全，为成熟型住宅小区，地理位置相对较为优越。“淀辉锦园”小区在规划上是由政府统一设计、由42幢多层总面积122500平方组成的动迁性质小区，小区为相对封闭型，住户主要为项目所在地的乡村人体；由于地处乡镇位置，老年人较多、人员生活习惯、空置出租等等原因，因此区内秩序防范、违控工作必须放在首位，我们要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和

2、人防相结合，利用现有的或改造加装智能化设施，对社区周界、出入口、公共场所、重要部位进行24小时监控。以训练有素的专业人员达到“有效”，从而防范、控制、处理各类突发事件。但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是壁垒森严的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我们在物业管理过程中利用固定保安岗与流动保安岗通信设备，实现“移动通报制”、从业人员的文明规范用语、与社区联合加大宣讲等等方式来缓解此矛盾。由于小区住户老人较多、普通话交流有一定难度，

3、因此对物业服务中客服人员要求较高，对项目客服人员的综合素质要求也较高，我们的主要服务管理员工要求会听、说基本方言，能够与业主沟通无阻因为生活的习惯而出现的一些违章搭建，我们将会在事出苗头之时既管制住。同时定期地对住户进行各种形式地宣传工作。组织起小区内有威望的业主讲解新的生活居住方式。通过客户调查，来相应增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身设施、老人活动室、艺术园艺塑品、信息栏等，联合或配合好社区组织相关活动以沟通物业公司、业主、社区之间的情感，提高物业管理成效。36二、项目管理的方案与制度根据此项目

4、小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路；在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小区物业管理模式，坚持做到高标准、严要求的科学化、规范化的现场管理。项目负责人现场指挥，实行公司垂直领导下的项目经理负责制的内部管理模式，项目负责人现场执行公司的物业管理服务计划，现场组织指挥各项工作，并随时与业主、社区沟通联系，收集业主方和社区的意见、建议，及时作出工作计划与服务内容、方式的调整以适应业主方的要求。服务的制度化、专业化、标准化。建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置要严格遵守合同及专

5、业的要求，定期组织对员工进行业务培训，以保证员工素质与现场作业能够符合业主和社区的要求，制定严格细致的服务质量与考核标准，从而为业主方提供制度化，专业化、标准化的服务。物业管理人员素质的差异首先决定了小区物业管理的品质，因此在项目小区物业管理团队人员的选择上，我司将选用具有中高端住宅型物业管理工作经验的人员，利用他们良好的沟通服务意识，来增加物业服务的内在品质，将一些动迁小区只是简单地扫地、看门等等提升至更加专业、人性化地管理服务标准。通过高水平的物业服务管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，

6、高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。项目建立严谨的财务管理体系、规范运作、账目清晰，建立健全各类物业管理资料、制度、档案，设立公示24小时业务服务电话，各工程人员按规统一着装、言行规范、挂牌上岗，每月定期向主管单位（甲方）汇报工作计划与实施结果。对于淀辉锦园这种老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，选用专业人员按江苏省住宅物业管理“四级”标准进行。定期对小区内的各类设施、设备进行巡检与维护。对共用设施设备进行日常管理和维

7、修养护（依法应由专业部门负责的除外）。分类建立完整的共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失36，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高100%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设

8、备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安保秩序工作尤其重要，我们将重点放在门岗及周界管理上，堵住安全隐患的源头，加大对小区外来人员及车辆的管理，门岗建立四