X市房地产市场的现状、问题及对策研究[文献综述]

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1、本科毕业设计（论文）文献综述题目X市房地产市场的现状、问题及对策研究一、前言部分各国房地产业的兴起和历史变迁是各国社会经济发展、城市人口增长、产业结构转换和升级、政治体制和制度变革、文化和居住观念更新、区域优势转移及历史突发事件产生的相互作用和相互促进的产物，是人类进步、城市文明、人们生活条件改善、生活方式和居住观念改变的体现。改革开放后，我国房地产业的真正兴起和快速崛起，推动了我国经济的快速发展。房地产业在我国国民经济发展中的支柱性地位国家从2003年开始就已明确提出，而且各地的实践也一再证明，房地产业在我国改革开

2、放后，尤其是近10年来的发展中，已成为我国国民经济发展、农村城镇化、城镇城市化和城市现代化的重要支柱产业，也是我国城镇居民生活居住水平提高及其财富增长的最为显著的表现。本文献综述主要通过对房地产市场概念的介绍，总结发达国家房地产市场的一些经验和教训，以X市区房地产市场为研究对象，以房地产市场存在的问题和不规范行为为侧重点，采取访谈法和问卷调查等形式，了解X市房地产市场存在的问题，并通过查阅相关文献，结合X的实际情况，提出解决问题的对策措施，希望对X市房地产市场的健康发展有所帮助。二、主体部分（一）相关概念介绍房地产市

3、场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。（二）房地产市场产生的背景　《当前我国房地产市场运行环境分析与前景展望》指出：9各国房地产业的兴起和历史变迁是各国社会经济发展、城市人口增长、产业结构转换和升级、政治体制和制度变革、文化和居住观念更新、区域优势转移及历史突发事件产生的相

4、互作用和相互促进的产物，是人类进步、城市文明、人们生活条件改善、生活方式和居住观念改变的体现。改革开放后，我国房地产业的真正兴起和快速崛起，则是我国经济和城镇居民收入水平快速增长、城镇住房制度改革、城市化进程加快和城镇居民居住文化观念更新或民间称之谓“中国梦”共同推动的结果。由于房地产业拥有在经济社会发展中影响度高和产业关联度强的特点．可以确信，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业不仅仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业．而且它也必将是我国农村城镇化、城镇城市化和城市现代化的持续推动力。是我国人民居住生活水平不

5、断提高和财富增长的最重要的途径之一。（王建优，2010）　《论房地产市场管理的行风与效能建设》指出：房地产业是一个关联程度很高的产业，作为国民经济的支柱性产业，肩负着拉动消费、增加投资、启动内需、稳定金融等重要功能。(孙凯，2005)（三）国外对于房地产市场的理论研究成果1、房地产市场的内部机制方面　　《针对房地产市场内部机制的研究》指出：运用类似“蛛网理论”的模型来分析房地产市场的波动。同时将房地产市场分为资产市场和使用市场两大类。指出土地管理降低了房地产增量的数量。（C.J.Mayer，C.T.Somervill

6、e，2000)2、房地产价格的影响因素方面　《房地产价格影响因素的研究》指出：对住宅租金和住宅价格的关系进行了扩展性研究，并得到著名的存量——流量模型(stock—flowmodel)。该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整。（DiPasquale和Wheaton，1996)　《住宅需求模型研究》指出：建立一个基于消费量本身的住宅需求模型，他们将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型。通过对模型的研究，他们找到了住宅需求关系中

7、消费一致性的长期系数。用一套清楚9区分了长期和短期的经济变量，用以分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求关系。研究表明，收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加；抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响：住宅价格对建设成本(包括土地成本)存在一个稳定的比例。（NigelPain和PeterWestaway，1997)　　3、Hedonic住宅价格模型(特征估价模型)　《Hedonic住宅价格模型分析》指出：模型应当仅包括影响住宅价格的因素。通常影响住宅价格的因素有三大类：区位(Locatio

8、n)、建筑结构(Struction)、邻里环境(Neighborhood)。因此住宅价格P就可以用公式表达为P=f(L，S，N)，即为Hedonic住宅价格模型。通过回归分析获得模型的参数估计，就得到属性的隐含价格。因为消费者对属性的支付意愿是从住宅价格间接得到的。住宅价格必须能够补偿其各方面的属性。另外，住宅的价格还遵循边际效用递减规律，即住