二手楼均价三年来首次出现同比下跌

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1、广州市二手房市场研究报告（2008年9月）满堂红研究部二手楼均价三年来首次出现同比下跌——2008年9月广州二手房市场研究报告2008年9月受到“十·一”长假调整、一手楼持续降价，以及国内经济增速放缓影响，中介行的租、售业务量均比8月份出现一定程度的减少。满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，9月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为6915元/平方米，环比下跌4.7%，同比下跌4.2%；中心城区二手住宅成交均价为7348元/平方米，环比下跌3.6%。9月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为28.4元/平方米·月，环比下跌0.4%；中心城区二手住宅平均租金为2

2、9.9元/平方米·月，环比下跌1.0%。来源：满堂红研究部房贷政策一年促使公积金贷款比例明显增加今年9月广州总体二手住宅成交均价为6915元/平方米，同比下跌4.2%，这是自2006年1月以来的首次同比下跌（2006年1月至2008年8月期间二手楼均价同比皆为正增长）。由于2007年9、10月是当年广州楼价的“峰顶”，故可以预计今年10月的二手楼价仍旧会出现同比下跌的情形。“9·27”二套房贷政策实施一年，令广州房地产市场完全进入调整期。在商业贷款利率高企、国内经济增速有所放缓等多种因素共同作用下，通过纯商业贷款或一次性付款置业的比例均有所减少，其中纯商业贷款的比例从2007年第四季度的42.

3、4%减少到今年第三季度的40.0%，期间最低为第二季度的37.6%。相反，通过公积金贷款购房的比例则从去年第四季度的13.9%增加至今年第三季度的20.4%，第二季度达到21.8%。满堂红研究部经理周峰认为，虽然央行在今年9月15日和10月9日先后两次下调贷款基准利率，从2009年1月1日起相应减少按揭购房者每月支付的利息，但由于政府尚未完全改变原有的“货币从紧”政策，故预期商业贷款的比例不会立即明显放大。反而是公积金贷款利率因相对较低，对购房者的吸引力更大，在今年第四季度可能有继续增加的趋势。2007年第四季度至2008年第三季度广州二手住宅买卖按付款方式分类表广州市二手房市场研究报告（20

4、08年9月）满堂红研究部季度公积金贷款商业贷款商业组合贷款一次性付款赎契后按揭07Q413.9%42.4%1.6%31.8%10.3%08Q120.5%39.8%1.2%29.5%9.0%08Q221.8%37.6%1.1%28.8%10.7%08Q320.4%40.0%1.3%29.9%8.3%来源：满堂红研究部短线投资客重回老城区2008年前三季度，广州二手楼价一直处于上下振荡整理态势，总体均价围绕6900～7300元/平方米之间（今年6月稍微高于7300元/平方米）。由于多数板块的二手楼价无法形成“单边向上”态势，大部分短线投资客在缺少有效客源承接的前提下，只好暂时搁置了购房投资的计划。

5、但满堂红研究部发现，最近数月老城区二手楼价的触底回稳，已开始将一批一直活跃在郊区、次中心区的短线投资客吸引回来。当然，因老城区的商品房价格相对较高，操作成本也较大，故并不被短线投资客看中，他们只是把部分大型居住区内的房改房作为重点操作对象，其可获得的利润也相对较可观。在老城区内多个大型居住区当中，荔湾区周门小区、第一津、金花小区的物业投资价值已得到充分肯定，而越秀区解放路沿线的旧式物业则属于相对较新的被投资对象。因当地居民多以自用为主，且预期物业所属地块会被纳入旧城改造（拆迁）范围内，故可售放盘相当少，存在可操作空间的物业更少。周峰分析，该批解放路沿线的短线操作个案，基本上是无电梯楼宇的“高层

6、”（7～9楼）单位，原业主放盘时正好遇上老城区二手楼价调整的重要时段（4、5月份），出售价相对较“笋”。而因最受欢迎的“中层”（3～5楼）单位不多，具备有效需求的自住客户唯有退而求7～9楼的物业，也给短线投资客户提供了难得的操作空间。近期部分短线转售获利个案表（满堂红研究部提供）区域所在位置面积成交价成交时段越秀解放南路濠畔街某物业42米225.5万元2008-430万元2008-9解放中路回龙里某物业66米231万元2008-539万元2008-9荔湾周门路周门西街某物业51米240万元2008-542.8万元2008-9西华路某物业73米259万元2008-868万元2008-9海珠江南大

7、道中某物业77米251万元2008-360万元2008-7白云广花三路某物业43米219.5万元2008-223万元2008-9西槎路某物业80米226万元2008-829万元2008-9国庆后置业者入市信心增强随着10月8号央行再度宣布降息，已经冷淡了一个多月的二手楼市开始受到刺激，在黄金周结束后有升温的迹象，出手的置业者增多。满堂红研究部肖文晓透露广州市二手房市场研究报告（2008年9月）满堂