安徽滁州市场调研及定位报告

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1、滁州国际商城市场调研及项目定位报告报告总思维导图项目分析项目定位项目定位市场调研宏观市场分析滁州市房地产市场调研微观市场分析思维导图宏观市场分析滁州市房地产调研微观市场分析宏观分析调控政策项目定位市场调研项目分析项目定位08年席卷全球的金融危机对世界和中国经济产生着深远而重大的影响，国内经济增长放缓、房地产市场不振、股市低迷，已经直接影响到了消费者的信心。在全球金融危机的背景下，2009年可能是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年，虽然政府及时果断调整宏观经济政策，实施积极的财政政策和适度宽松的

2、货币政策，迅速出台促进经济平稳较快发展的一揽子计划，以期推动中国经济均衡发展，并取得一定成效，但同时应该看到，世界经济衰退的基本态势没有根本改变，经济复苏仍可能经历一个较长和曲折的过程。宏观分析2009年经济形势国际金融危机爆发后，世界各国和国际组织实施了一系列强有力的经济刺激政策。自2009年二季度以来，世界经济出现了积极变化，金融市场趋于稳定，美欧日等发达经济体先后恢复GDP增长。09年中国经济逐步复苏，但中国经济中的深层次矛盾特别是结构性矛盾仍然突出，经济增长内生动力不足，结构调整压力和难

3、度加大，通货膨胀预期抬头。因此明年我国宏观调控将面临更加复杂的环境，既有可能在经济回升过程中因继续“保增长”的政策力度过猛导致投资过快增长和通货膨胀压力明显上升，也有可能因刺激经济增长的政策力度减弱过快，经济出现二次下滑。因此估计2010年国家经济将是关键的一年，也是关系到中国经济能否走出困境再次高速发展至关重要的一年。2010年经济形势预测宏观分析思维导图宏观市场分析滁州市房地产调研微观市场分析宏观分析调控政策项目定位市场调研项目分析项目定位09年房地产宏观政策回顾在国际金融危机冲击和国内经济

4、下滑的背景下，房地产业的稳定发展对宏观经济意义重大。从2008下半年起，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。2009年政府延续了鼓励性的房地产调控政策，以暖市为主，以防止房地产市场大起大落、在宏观经济中发挥“保增长”的作用为目标。08年下半年的下调房贷利率、下调固定资产投资项目资本金比例等一系列重大政策的调整让低迷的房地产市场重新红火了起来。在宽松的政策环境下，今年房价，犹如脱缰野马，一路创下新高，直至年底，攀登至历史最高点。政府

5、在完成“救市”目标的同时，不可避免地促进了房价的“回暖”甚至房价的不断攀高。面对金融危机和通胀压力，在促进市场回暖的同时如何防止楼市泡沫，房价的不断高涨，将成为政府2010年的政策方向。。宏观分析09年房地产宏观政策回顾第一：限外解禁政策回顾：2009年1月23日，北京市建委联合市发改委、财政局、规委等九部门联合下发《关于贯彻国发办(2008)131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，规定：自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中

6、，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。点评：“限外令”的解禁，首开全国地方政府救市的先河，也给京城高端住宅市场带来了福音。救市新政的出台，对高端住宅市场来说是一大利好，尤其是对存量套数较大的二至五环及朝阳区的重点供应区域，“限外令”的暂缓执行有望加速存量滞销项目的消化，加快销售资金回笼。宏观分析第二：利率7折实施政策回顾：自从2008年10月央行出台房贷新政以来，各家商业银行几乎都采取观望的态度，迟迟不肯推出房贷优惠细则，各家银行面对房贷新政同客户打起了“太极”。不过，从09年2月

7、开始，各大银行陆续出台了相关的执行细则，房贷七折算是尘埃落定。点评：这项政策给了购房者实质性利好。以购买90平方米，房贷首付二成，20年按揭的住房为例，调整前2007年末5-30年商业贷款为6.656%，现在优惠利率4.284%。理论上相当于房价下跌了6%-11%。优惠利率的执行，对于减轻贷款人的经济压力、拉动内需以缓和经济将有所帮助，而从某种程度上缓解经济衰退给银行造成的资产质量压力。宏观分析09年房地产宏观政策回顾第三：调整资金比例5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例

8、的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。点评：这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。同期固定资产投资项目资本金比例调整，涉及多个行业和领域，可以预见国务院作此调整意在缓解4万亿刺激计划的资本缺口。对楼市来说，降低了开发商的准入门槛，掀起了新一轮投资热潮。宏观分析09年房地产宏观政策回顾房地产是典型的资金密