大连润德春柳公园项目定位与发展建议报告_部分

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1、户型设计建议子母户型设计、可分可合套型设计的灵活性，楼层间、分户间预留隔板式隔墙，根据家庭人口的变化，上下、左右两套可并为一套；套内墙体可根据需要灵活拆除。——和谐社会的和居时代——父母和子女既相对独立居住享受两代人不同的生活方式，　　又便于互相照顾和看望63项目产品定位——户型建议大露台户型建议64项目产品建议——邻里商业街65项目营销策划建议66整体开发策略一期启动期目标OBJECT1住宅带动项目成功启动，快速销售，回笼资金OBJECT2OBOBJECT2JECT2引起市场广泛关注，聚集人气OB

2、JECT3OBOBJECT3JECT3树立区域品牌，为后期土地增值和持续开发奠定基础67启动区选择的要求�临路条件最好�展示效果好、昭示性强�依托周边资源开发�建设条件最成熟�产品的市场接受度68启动区定位对于区域开发来说“开盘热销造势”成功与否决定项目成败多层的户型面积控制产品细节位居其次启动区必须对整体定位、对区域开发前景进行示范69如何安全高效的实现价值—营销主张70之一、如何实现有效客层划分模式进行一次消费者深度研究我们拟对于目标消费者特征作一次深度研究，研究提纲如下：一）研究目的–了解潜在

3、消费者的需求特点–为项目的营销战略和竞争策略提供依据–为项目的定价和服务定位寻找依据–寻找小高层住宅市场的新的亮点，和同质成功个案的成功因子二）研究的预期效果：–确定市场的定位–确定营销方案，确定现场销售实战的总精神–为项目作一次初期的推广和预蓄水71之一、如何实现有效客层划分模式进行一次消费者深度研究我们拟对于目标消费者特征作一次深度研究，研究提纲如下：三）调查对象•竞争个案。•50万--100万的典型消费者。•业界资深专家及其他个案一线销售人员四）研究方法：我们针对不同的样本考虑不同的方式。观察

4、针对同型态个案整体情况的调查，将采用观察的方法，调查同型态个案整体信息（包括外观、面积、售价、服务及其他一些配套设施）。暗访利用关系资源以及其他一些必要渠道了解竞争个案的营销战略和竞争策略。深访消费者的调查将采用深访的方式，直接进行调查，主要引导消费者提出其对于购买时首先考虑的因素，以及在入住后对于中高档住宅的整套服务中认为最有价值的一部分增值服务的认识。同时也通过访谈来了解消费者对于开发商的一些认识。购买必要时以公开或不公开形式购买一些所需的资料（主要是营销模式与效果方面的资料）。72之一、如何实

5、现有效客层划分模式进行一次消费者深度研究我们拟对于目标消费者特征作一次深度研究，研究提纲如下：五）有效客层划分方式–有效客层划分是为规划定位以及销售策略服务的，我们并不想在年龄段划分、区域划分或投资自住用途划分上费篇章，我们将自定义有效客层划分的模式（客层的有效性在于较容易辨认以及行为特征相对集中），其主要将涵盖：–新经济从业人员/传统经济从业人员/边缘族群–意见领袖/个性鲜明者/追随者–首次买房族群/二次置业族群/频繁接触族群73之二、针对性销售主导策略作为区域中的精品制造商的定位，其销售推广的策

6、略将以领先、独创及气势为主导，其操作上应有别与普通个案，为“地标”个案的价位与销售寻找支撑点。�一、项目进行大分期，最多两期，每次推出以千套为单位�拆分成小面积块逐步推出是小企业的做法，本案欲在推出是一举震慑周边个案，打乱其它个案的部署，就必须整体提高区域个案推出的“门槛”，以精心筹备的组团景观展示、会所样板区展示甚至实景样品屋展示“一次性”起到震撼作用。同时，大量单位的推出，可有效增加广告宣传效应，并集中锁定所有意向客户。此种操作的前提便是整个推出区域的统一规划，整合策划以及整体推出，同时需有大量

7、的客户积累。74之二、针对性销售主导策略作为区域中的精品制造商的定位，其销售推广的策略将以领先、独创及气势为主导，其操作上应有别与普通个案，为“地标”个案的价位与销售寻找支撑点。�二、环境先行�环境样板展示区必须先开盘而建。建议做法是，绿化环境样板区与售楼处统筹考虑配置，使之有互动作用。售楼处的玻璃窗将是互动的介质，室内临窗的休憩区，室外为公园般的实景，售楼区同时又是咖啡区，感性交流区，不可不谓是一种创造。75生活的魅力无法阻挡实景的情境体验胜过所有的广告宣传76之二、针对性销售主导策略作为区域中的

8、精品制造商的定位，其销售推广的策略将以领先、独创及气势为主导，其操作上应有别与普通个案，为“地标”个案的价位与销售寻找支撑点。�三、分不同户型，集中打造样板示范区�样板房对销售的促进作用是不可低估的，好的、全面的样板示意可极大的震撼客户，为其找到家的感觉，即时促进其购买冲动和信心。样板房最好为临建，各种户型集中放置，样板房建在环境样板展示区，室内室外，相得益彰。样板房如为临建，则重设计、轻装修、重装饰，以节约成本。77之二、针对性销售主导策略作为区域中的精品制造商的定