教育地产运营模式及现状深度分析

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1、2017年09月05日证券研究报告教育行业2017年日常报告评级：买入维持评级行业深度研究长期竞争力评级：高于行业均值“教育+地产”运营模式及现状深度分析市场数据(人民币）投资建议行业优化平均市盈率74.82市场优化平均市盈率18.52看好“地产+教育”打造全国性连锁全日制学校集团。全日制学校的扩张中国金教育指数1763.49非常重要的一个难点是拿地问题，而地产公司很大程度上可以从拿地问题上沪深300指数3845.62和政府资源上帮助全日制学校的扩张。目前全国全日制学校集团大部分仅具上证指数3379.58有区域性影

2、响，而未来若出现具有全国性影响的全日制学校连锁集团，较大深证成指10962.85概率就是通过“地产+教育”模式发展起来的。中小板综指11678.37持续看好中泰桥梁和博实乐教育。中泰桥梁立足北京，目前拟剥离桥梁部分，存扩张空间，具有高端定位和高确定性，或成为A股最纯正的教育标2572的。博实乐教育在2017年业绩倍增，已突破盈亏平衡点，拐点的到来或预2395示其未来业绩持续增长具有较大的可能性，未来的利润弹性较大。22182041行业观点1864“教育+地产”运营模式可以分为成立全日制学校和成立教育综合体。①地1

3、688产集团建立学校，在住宅地产辐射范围内，输出高品质学校管理服务，拿地1511优势与地产业务共振。②商业地产商，建立教育综合体，以租赁给教育培训机构&早教机构等为主要模式，形成新的围绕教育的综合体。160905161205170305170605成立全日制学校有望形成业务共振，提高品牌影响力，并具备天然拿地优国金行业沪深300势。通过地产介入的模式成立全日制学校能够实现公司的业务共振，学校与地产业务天然存在共振性，建立学校对于地产公司业务本身具有较大的帮助。学校的运营管理能力和品牌效应具有可迁移性，具有复制扩张的

4、基础，相关报告形成教育品牌也反过来促进其地产业务。拿地是建立全日制学校较高的门1.《教育行业周报第30期：九月已至，教槛，地产公司具有天然的优势。育行业投资机会将至！》，2017.9.42014年起，地产集团思路转变，教育业务由辅助业务转向主力营利业务。2.《幼教强龙红黄蓝拟上市，直营为根加盟全日制学校和地产集团，具有天然的共振，互相促进发展。现在这个时点为枝，深度分析红黄蓝教育经...》，上，是地产集团思路上的转变，将教育业务由辅助业务转变向主力盈利业2017.9.4务，地产集团思路上的改变，有望使得地产集团教育

5、业务迅速的扩张。3.《消费新升级系列报告-教育消费升级：焦“地产+教育”有望打造全国性全日制学校品牌。全国K12学校尚未形成品虑催生消费，未来10年或...》，2017.8.29牌，未来地产公司有望打造全国性全日制学校品牌，站在这个趋势上，有望4.《教育行业周报第29期：九月将至，教会见证教育大公司的形成。受益二胎和民促法，品牌小区配套幼儿园为未来育行业投资机会显现》，2017.8.28主要地产+教育主力拓展点之一。5.《九月将至，教育行业显现投资机会，这个时点上我们该如何看教育个...》，成立教育综合体&服务机

6、构，满足教育培训需求&其他配套消费。近年来教2017.8.24育资本化进程，对于培训机构的扩张有较大推动作用，以教育培训（包括学吴劲草联系人科培训和素质培训）为主线的新型教育综合体在兴起中，满足教育培训需求wujc＠gjzq.com.cn的同时搭配其他的配套消费。商业地产运营者进行教育综合体的运营，部分魏立分析师SAC执业编号：S1130516010008地产集团配置了教育服务机构，如少年宫，托儿机构等。(8621)60230244weili1＠gjzq.com.cn2017年后，采取“教育+地产”模式的地产集团或

7、增加，地产公司或将教育作为独立的板块，不再是地产公司的附属业务。未来地产的发展策略①配套幼儿园的扩建作为其未来2-3年的重要策略；②教育+地产或形成全国性全日制学校品牌。标的变化情况方面，我们认为，万科教育未来或存在上市的可能性。风险提示估值偏高；教育业务拓展或不及预期-1-敬请参阅最后一页特别声明用使司公限有理管金基银瑞投国供仅告报此此报告仅供国投瑞银基金管理有限公司使用行业深度研究内容目录1.“教育+地产”模式，为什么能擦出火花？.........................................

8、.........22.“教育+地产”合作设立全日制学校，加强教育&地产的业务协作.................32.1博实乐（BEDU.N）——碧桂园集团“地产+教育公司............................32.2雅居乐教育，覆盖五大教育板块的地产教育商.................................