当阳市锦绣江南策划方案

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1、目录目录1、市场分析1.1市场背景21.2竞争物业分析32、项目分析2.1项目介绍32.2项目SWOT分析32.3总体策划思路43、项目定位3.1项目理念53.2项目命名53.3目标客户群定位及分析63.4价格定位73.5宣传定位84、景观及规划设计建议4.1总体规划建议84.2建筑风格建议94.3配套建议94.4会所建议94.5物业管理建议104.6智能化建议105、营销策略5.1品牌营销策略115.2项目总体营销思想125.3销售策略136、广告推广策略6.1广告主题166.2媒介策略176.3促销策略197、销售与管

2、理7.1销售组织与管理197.2销售现场基本流程217.3销售流程227.4销售进度控制策略237.5销售业务管理策略247.6销售技巧和策略267.7表格化营销8、相关问题的几点建议31第一章市场分析1.1市场背景1.1.1城市概况当阳市位于湖北省宜昌市东北部，东与荆门市、荆沙市接壤，西与夷陵区相连，南与枝江市相依，北与远安县为邻。市政府所在地玉阳镇，西南距宜昌市城区73公里。当阳春秋战国时属楚地，是楚文化发祥地之一。境内以丘陵为主，平原、山地兼而有之。面积2071公里。1988年10月经国务院批准撤县建市。现辖14个乡

3、镇、3个城区办事处、303个村、2079个村民小组。人口4705万人，居民以汉族为主。该市资源丰富，盛产水稻、棉花、油料、鲜鱼、生猪等农副土特产品。市域是著名三国古战场，有长坂坡、玉泉寺、玉泉山、关陵、周仓坟、麦城，古权国遗址等众多景点。1.1.2市场状况当阳市地产升温较快，地产投资规模和房屋销售价格保持强劲增势。当阳市商品房开发近四年内仅18万平方米左右，且多为见缝插针式的开发，不成规模，不成小区。当阳市地产目前处于地产开发理念的转型阶段，正在向外立面概念和小区概念过渡，城市居民的住宅理念逐步把住宅环境物业管理，小区品质

4、作为首选。但对于价格心理承受能力有限，加上新建成小区，规模不大，品质不高，要提高当阳市房屋销价，就必须建设环境优美、品质优良、配套齐全、物管先进的高尚楼盘。当阳形成长期分散居住以自建房为主的消费习惯，要确保本案销售旺盛的话，必须要政府的帮助，对单位建房、个人建房必须下闸。而且政府在2年内不能再批居住用地，确保当阳楼市不出问题。当阳商品房消费才开始进入状态，还没有形成热点，需要加以消费引导，改变传统的居住理念，加以先进的消费引导。1.2竞争物业分析1.2.1当阳竞争楼盘分析1、天泽苑——容积率低，开盘早，土地成本低（5年前拿

5、的土地），而且设计档次较高，以在当阳市民心目中形成较好的印象。2、城中雅苑——具有区位优势，周边配套成熟。3、柳中苑——成本低，有价格优势。第二章项目分析2.1项目介绍本项目南朝体育文化广场，北靠沮河和临沮公园，宽敞的马路环绕四周，总占地面积79220平方米，总建筑面积128800平方米，903套住宅，建筑密度28%，容积率1.62，绿化率38.8%，停车位525个，私家车库150个，主力户型123—149平方米。2.2项目SWOT分析优势分析(Strength)1、小区成规模，而且设计比较新颖、前卫，配套完善，环境优美；

6、2、由于是江景住宅，也会为乐山喜水的购房者所钟爱；3、小区避开了飞机的主航线，噪音较小；劣势分析（Weakness）1、地理位置相对来说比较偏僻，而且开工阶段看不见环境，看不见配套；2、周边配套还不是很成熟。这样对于上学、上班、购物就医还是有些不方便；3、当阳的市场毕竟有限，而且当阳自建自住已达到饱和水平；4、临街建筑嘈杂，灰尘污染，不利于居住；5、由于商业离中心较远，形成商业气氛较凉，对商业门面销售有一定影响。机会分析(Opportunities)1、房地产产业处于上升阶段，产业政策及金融政策较为支持；2、周边的环境（广

7、州路、临沮公园、橡胶坝、文体广场）一旦形成，有利于小区的销售；（另外施工中要考虑，橡胶坝形成后，水位抬高，对于二期施工中不利益基础施工）3、当阳市政府不再对个人批私房住宅用地；4、户型设计在100㎡—240㎡之间，填补了当阳中等户型的空白；5、小区建有小高层，将成为当阳的另一道风景线。威胁分析（Threaten）1、周边3个楼盘已抢占了部分市场；2、市场逐渐趋于成熟，开发商都已认识到房屋品质的挖掘和营销手段的运用，这给项目运作提出了更高的要求。2.3总体策划思路策划的作用就是如何充分挖掘优势、化解劣势、找准机会、规避威胁。

8、根据以上对本策划项目所做的SWOT分析，我们可以确定以下总体策划思路：一、确立锦绣江南当阳市首席绿色生态社区的概念1、规模最大：占地118亩，总建筑面积约13万平方米；2、绿化率高达38.8%；3、人居环境最佳，精美的建筑与幽雅的环境高度和谐，融为一体。二、推出当阳精品楼盘，江景住宅—锦绣江南1、两栋小