光福·嘉福商业广场实盘操作方案

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1、恒基顾问（苏州）敬致：苏州卓元房地产开发有限公司光福·嘉福商业广场实盘操作方案恒基顾问简介苏州恒基房地产投资顾问有限公司（以下简称“恒基”），系一家主要从事房产项目的全程策划、营销代理、广告企划、媒体推广等专业服务的投资顾问公司。发展至今，恒基房地产投资顾问主要分为五个部门：项目开发部：我们站在城市的前沿看地产，站在地产的角度看市场，站在市场的角度看城市。市场研展部：准确详实的市场资讯是开展工作的起点，经验丰富的市场人员，对市场动态随时进行深度的把握，而这些仅仅是服务于发展商的基础。营销策划部：致力于

2、为客户提供策划方案和供多形式、多样化的支持服务，以丰富的媒体整合、推广、发布经验，紧密合作，为客户创造更多价值。满足房地产企业对智力服务多层次的需求。事业代理部：优秀代理的营销策划是针对投资市场了解目标消费群体，保障投资效率的需要而设。多年本土市场经验和完善的资源系统，专业的案场执行，为客户从市场挖掘最大化利润。广告企划部：基于对市场的敏锐洞察，以及瞬息即逝的敏感体会，我们开始创作。在项目的操作过程中，把握每一步密切的合作，根据来自市场和销售前沿的反馈，用最合理的成本取得最大的收益。恒基操作案例（商业）

3、靖江·机电五金城常熟辛庄集贸市场苏州·盛泽江苏·靖江江苏·无锡苏州·市区苏州·常熟案名地点北桥物流园苏州·北桥无锡数码大厦临涛轩（飞洲大厦）星月国际纺织城PART1：光福商业格局一、邓蔚中路沿街商业（含南街）作为一个镇区，本案位于未来规划中新镇中心区域，周边高档住宅区集中，同时由于光福的旅游及玉器等特色旅游产业发展规划，因此我们在规划业态时也必须提高餐饮比例，不能过于庞大却必须适度超前。邓尉中路以及南街是目前光福老镇区镇人流最大的商业区，经营业态最为丰富，同时也是镇区租金较高的中心区域从右图可很直观看出

4、，目前商家的经营业态主要是以零售服务为主，餐饮其次；零售商家面积为5655㎡目前邓蔚中路沿街商铺租金水平集中在在0.8～1.4元/㎡·天商家业态面积汇总所占比例零售服务565530.2%餐饮296015.8%娱乐495026.4%服装10305.5%装饰288015.4%超市12506.7%合计18725100%邓蔚中路商家经营业态比较邓蔚中路沿街商业（含南街）总商业面积18725㎡左右；目前光福镇的商铺租金水平在0.8～1.4元/㎡·天之间；绝大多数的店铺租金集中在1.5万元/年；二、邓蔚中路沿街商业

5、现状（含南街）另外值得一提的是光福玉器一条街，经过多年的发展，目前已经成为苏州地区玉器产销最为集中的市场，该类商家基本通过前期经营，已经积攒了较大资本，同时随着区域内商家竞争的激烈化，以及镇区热点闹市的转移，很大一部分商家愿意向外发展，因此，是本项目后期销售中需要重点把握的客群之一。三、苏福路商业街苏福路老商业街位于209省道往西延伸段．是一个以菜场为依托，自发形成的商业街．光福镇已经于去年完成对其改造扩容．但改造后经营状态不如以往该商业街目前进驻商家共147家现存商家业态配比中，餐饮和零售服务占据了4

6、2%商业业态商家数量（个）所占比例（%）餐饮1912.9%建材、五金3423.1%超市85.4%零售服务服装4429.9%光福商业街商家业态统计该商业街系自发形成，作为一个周边居民区的配套商业，其经营业态可谓是经过锤练真正存活下来的业态，可以说是我们项目很值得借鉴的一个价值样本。充分利用原有菜场资源，可最大程度上盘活周边的商铺经营借鉴1：借鉴2：娱乐2013.8%礼品等其他2215%从分布来看：光福商业主要集中在邓蔚中路与南街沿线，老镇商业中心即邓蔚路沿街商业从建筑来看：多数为沿街一到三层商铺，一层做

7、门面，二、三层做住宅或是仓库从面积来看：底层商铺多在40—80平米左右，一到三层合起来多在120—140平米之间从业态来看：多为日常便利店、小餐饮店、服装、五金机电等从客源来看：多为本地人购买，或出租或自己经营光福商家业态总体分析四、光福镇商业整体剖析1、商业形态主要以沿街店面为主，缺乏综合商业；光福商业相对集中，主要集中在以灯蔚中路、南街区域，该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐、装饰建材等几乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响，商业主要以沿街店为主，缺乏综合百货店；2、若无新综合商业项目的出现，这

8、种市场现状在短期内将无法得到改变；3、随着光福新镇规划向东，居住区也集中向东迁移，整个镇区消费重心将随之转移；作为这些高档居住社区（福园、太湖西溪里）周边的社区配套商业，将从根本上改变光福大众消费主要依赖周边城镇（主要是马涧、木渎等）的现状4、商业发展落后，无法满足当地市场需求；5、目前光福居民收入并不低，甚至可以说具有较强的消费能力，但受当地商业影响而发展落后，根本无法满足镇区居民的消费需求；根据我们对光福镇市场进行的实地调研，当地销售的