农村土地使用权流转中的合同问题研究

《农村土地使用权流转中的合同问题研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、肖方扬农村土地使用权流转中的合同问题研究安徽农业大学学报(社会科学版)2005年11月农村土地使用权流转主要是指农户通过家庭承包方式取得对集体所有土地的使用权后，以出租、转包等方式有偿转让给他人生产经营的行为。农村土地使用权流转是农村人多地少，农业生产效益不高，大批农村劳力外出务工经商，以及农村产业结构调整和发展规模经营的必然结果。农村土地使用权流转是当事人之间的一种法律行为，而流转中签订的合同则是记载当事人权利义务和规范当事人行为的准则，所以，合同对推动土地使用权流转和保护当事人合法权益都具有重要的作用。然而，当前在农村土地使用权流转合同方而还存在一些需

2、要进一步研究解决的问题。寻求解决这些问题的办法，有利于推动流转的健康发展，也有利于史好地保护当事人双方的合法权益。一、流转的种类决定合同的形式目前，农村土地使用权流转主要有:出租、转包、入股、互换、转让等五种类型，与此相对应的是五种不同的合同形式。农村土地承包法要求，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书而合同。出租是承包户将家庭承包经营的上地部分或者全部交由别人耕种并收取一定租金的行为。因出租而签订的合同称为出租合同。转包是承包户将家庭承包经营的土地部分或者全部转由他人承包的行为，转包的条件由双方协商确定，因转包而

3、签订的合同称为转包合同。入股有两种方式，一是承包户之间为发展农业经济，自愿联合将承包经营权入股，从事农业合作生产;二是承包户以家庭承包经营土地的使用权作价入股加入工商企业或他人的生产经营活动并分得红利或取得股金的行为,因入股而签订的合同称为入股合同。互换是本集体经济组织内部的承包户之间，为方便耕种或者各自需要，将通过承包合同取得的土地使用权进行相互置换，因此而签订的合同称为互换合同。根据农村土地承包法第41条的规定，转让是指承包方有稳定的非农业收入或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农

4、户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该转让土地上的承包关系即行终止的行为。转让合同实际上包括两个方而:一是原承包方与发包方终止承包合同，一是新的承包方与发包方签订承包合同。可见，转让不完全是承包户之间自主进行的，必须经发包方同意，否则转让合同无效;转包、出租、互换、入股等流转方式属当事人之间的自主行为，其合同主体是双方当事人。但是，根据农村土地承包法的规定，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，其合同应当报发包方备案。转包、出租、互换、入股、转让是当前农村土地流转的几种主要形式，其他流转形式所占比例很小，故不做详细的分析研究。据安徽省农调队20

5、04年8月，对全省8个县所属的56个乡镇,80个村委会、800户农户所作的承包上地使用权流转情况的抽样调查，80个村委会共发生耕地流转11029.8亩，占耕地总而积的6.470;800户农户中有200户发生了耕地流转，占户数的1/4>耕地流转而积692.35亩，占其耕地总而积的16.88070。各种流转形式所占的比例为:转包61.52070，出租8.94X70，互换5.6970，入股0.2470，转让12.78070>其他形式流转占10.830700二、合同主体与合同的签订合同是当事人双方设定、变史和消灭民事权利义务关系的协议，因此，合同的主体就是对合同享

6、有权利和承担义务的当事人。这是民事法律理论中的基本常识。为了保护承包经营户的主体地位和合法权益，农村土地承包法第34条明确规定，土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定上地承包经营权是否流转和流转的方式。该法第36条规定，土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当山当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。也就是说，从法理上讲，从现行法律规定上看，流转作为一种转移土地使用权的行为，在农民集体所有土地实行家庭承包的条件下，流转合同的主体基本上都应当是农户。但由于如下一些主客观原因的存在与影响，现实中并

7、非完全如此，农户主体地位被虚化、被取代，流转收益被分割、被截留的现象以及因合同主体不合格引起的合同纠纷时有发生。1.土地所有权与使用权分离的特殊性宪法规定，我国对土地实行社会主义公有制，其构成包括国家所有和农民集体所有两种形式。根据宪法第10条城市的上地属于国家所有”，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”的规定，我国农村的土地尤其是耕地，绝大部分都属于集体所有。而集体所有又有三种模式，即一为村民小组农民集体所有，二为村(村委会)农民集体所有，三为乡镇农民集体所有。集体所有的组织形式为与以上三种模式相对应的农村集体经济组织，这

8、三种集体经济组织山人民公社时期的生产小队、生产大队和人民公社性级所