物业早期介入工作指引

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1、物业早期介入工作指引物业早期介入工作指引1.目的规范物业公司对新项目物业管理早期介入的程序和内容，指导公司物业管理业务的开展。2.范围适用于海昌房地产集团所有项目公司和其下属的物业公司（以下简称地产、物业）的早期介入工作。3.职责3.1.集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2.各物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。3.3.各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公

2、司的早期介入工作给予必要的配合和协助。4.定义4.1.物业管理早期介入：指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的早期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2.早期介入的内

3、容早期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.2.1.规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.2.2.营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.2.3.施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、

4、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5.方法和过程控制第15页，共15页物业早期介入工作指引1.1.早期介入的一般程序1.1.1.双方确定工作内容要求。1.1.2.物业组成工作小组。1.1.3.制定工作计划。1.1.4.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。1.1.5.物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。1.1.6.对涉及物业利益的文件应由

5、物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。1.2.规划设计阶段介入1.2.1.规划设计评估准备1.2.1.1.规划设计评估需要获得的资料。①报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。②企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。③设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计

6、说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。1.2.1.2.地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。1.2.1.3.物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。1.2.2.项目评估细则1.2.2.1.总体评估①住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。②住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。③建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。第15页，共15页物业早期介入

7、工作指引①生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。②设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。③注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。④安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。⑤智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。⑥便于物业组织管理，节约管理成本。⑦各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。1.1.1.1.分类评估①安保布局A.便于安保管理区域分割，消除管理死角。B.便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。C.人员及车辆各级出入口设置清

8、晰，便于动态管理。D.安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。E.安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.2.⑥智能化设备）。②消防布局A.消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。B.消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。C.消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。D.消防通道、门、墙、避难区设置合理，