西田模式浅析

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1、专题报告：多元化业务扩张中的战略风险及对策建议6西田（Westfield）模式浅析西田集团（WestfieldGroup）是全球最大的商业地产上市公司，在众多重要区域拥有购物中心。西田独特的商业模式—全球集资能力、专注于现有资产的重新开发、集聚效应与品牌互补战略、以及其持续创新与高效的知识转移，令其在每一个进入的国家屡战屡胜，取得重大成功。本文希望通过对西田模式的成功要素研究，能对公司商业地产业务发展提供有益的借鉴。一、西田集团概述Westfield在1960年上市后的复合年均增长率1960197019801990200032.64%31.42%31.38%40.64%$

2、1000$1.685万$23.635万$360万$1.09亿注1：数据来源于ASX/S&P。注2：假定1960年投入$1000，其所得的分配与其它收益都再次投进西田股票。西田集团是一家将购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。西田集团是一家将购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。业务主要有地产开发、设计、施工、基金/资产管理、物业管理、出租及市场营销等。总部位于悉尼，为澳大利亚证交所第六大上市公司，目前已经进入的国家有澳大利亚、新西兰、美国和英国。2005年6月，西田市值超过230亿美元，在2005年《商业周刊》上的排名从上一年的458位

3、攀升到285位，企业扩张速度惊人。8Westfield全球购物中心投资组合(05.12.31)澳大利亚新西兰美国英国合计地区性购物中心（个）4311677128可租面积（万平方米）34030660301,060零售店（个）10,9001,4009,40080022,500净资产收入（亿）A$9.84NZ$1.41US$9.29￡0.7A$25总资产（亿）A$204NZ$22US$169￡30A$525注：数据来源于WestfieldGroup的2005年报预期报告（截止2005.12.31）。二、西田模式要素分析西田取得巨大成就，其独特的商业模式是主要原因。西田模式是持续

4、通过其强有力的全球集资平台，购买市场地位优越、未被充分利用的购物中心，然后赋予“西田”品牌和再投资，进行物业改造、扩张与重新定位，从而提升该物业价值，带来租金与资本增值的长期回报。1.打造全球财务与运营平台由于商业地产对资金的庞大渴求，具有持续的融资和资本运作能力是维持商业地产持续扩张的基本保障。西田通过财务结构与核心业务结合，产生强大的协同效应，这是西田巨大增长的根本原因。而西田的整合，使西田进一步搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台。◇财务与业务的协同效应。西田主业高度聚焦，购物中心是其唯一业务。1979年，西田分别成立西田控股（WestfieldHolding）和

5、西田房地产信托（WestfieldPropertyTrust）,房地产信托也就是香港开始流行的房地产信托投资基金（REIT）。这次组织重组，使西田进入了一个新时代。西田通过REIT持有物业，然后使用投资者购买西田REIT的资金去开发购物中心，并获得其向西田控股支付的管理费用。财务结构与核心业务的协同效应、全球集资能力，搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台。1988年，为经营美国的资产成立西田国际（WestfieldInternationalInc.）。1996年，复制澳大利亚西田信托的经验，成立西田美国信托（WestfieldAmerica8Trust）投资美国的购物中

6、心物业。西田信托、西田美国信托和西田控股都是上市公司，市场表现都优于同行。购物中心业务主要有两种不同的收入来源，一是通过持有物业获得租金收入，这种风险相对较小，是诸如社保基金的理想投资品种；其二是通过物业的工程和管理获得开发收益和管理费用，这种方式相对不稳定，但也因此吸引各种不同的投资者。西田在资本市场上分别提供这两种业务，大大降低了总体筹资成本，从而获得了远超其竞争对手的成本优势。REITs不受募集时间和金额的限制，使西田得以迅速做大。财务与运营平台的强大协同效应，导致西田的持续高速增长。◇全球集资平台。自2004年7月，西田信托、西田美国信托和西田控股整合为西田集团（

7、上市公司），西田的购物中心投资组合总价值增长了43.9%，其中2005年度增长22.1%。西田的合并不仅造就了世界上最大的上市商业地产集团，也巩固了西田的财务优势。西田持续多样化的融资渠道和延长债务到期情况见下图。2005年西田的融资情况●发行欧洲债券23.5亿澳元●美国银团贷款26.5亿澳元●发行11亿澳元证券截止2005年12月31日，西田资产负债比率为41.4%，有抵押债务占资产比例为12.7%。良好的财务结构使西田容易得到银行融资的青睐，可获得相对较低的银行融资成本，跨国性业务同时也具有当地融资的适应性。8西田股票的流