房地产企业风险管理

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1、房地产企业风险管理摘要：房地产企业是综合性、专业性、技术性极强的企业，同时也是一个高投入、高回报和高风险的企业；从中国政治、经济体制的特殊性和中国房地产企业特点性着手，研究中国房地产企业风险控制的内在机制，进而针对潜在风险采取相应的措施深入研究，不仅对实现中国房地企业的可持续发展具有重大理论意义，更是我们在实践中迫切需要解决的现实问题。关键词：房地产企业;风险;层次分析法一、房地产风险管理概述（一）房地产风险管理概念所谓房地产风险管理是指房地产企业对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。风险管理体系一般包括风险识别

2、、风险的定性分析、定量风险分析、风险的措施和风险监测。另一方面,大自然的风险管理是企业管理的不确定性,这种不确定性,不仅能给房地产企业带来的威胁,也能带来的机会,从而提高风险管理除了企业经营风险可以威胁到最低限度,还可以帮助房地产企业寻找新的机会。（二）房地产风险管理流程房地产风险企业管理应发展为目的,有意识地通过策划、组织、实施和控制管理活动,对风险进行防范和处理,以最小成本谋求最大的安全系统、动态管理过程,包括确定风险管理目标,风险管理规划、风险辨识、风险分析、决策、风险处理几个阶段。整个风险管理过程是随着风险处置计划的实施,风险就会出现许多变化,这些变化都能及时反馈信息、风险预测和

3、确定新形势,风险评估和分析,从而调整处置方案和实施新的风险处置计划的风险,保持风险管理过程的动态特性,可以达到风险管理的目的。1．风险管理计划企业管理层按照企业的经营目标与企业的优势、劣势、机会和威胁、内部和外部利益相关者和关键业务驱动因素,制定风险管理的解决方案,选择合适的风险管理方法,确定风险判断依据等一系列活动。2．风险识别房地产开发企业对经营过程中存在的风险加以认识和辨别,并将分类系统分析,以揭示风险过程的性质。风险识别的方法和工具包括:检查表法、流程图、方法、脑力激荡法、情景分析方法、德尔菲法、SWOT分析。3．风险评估风险评估是评估风险和风险之间的相互作用,以评估风险企业管理

4、角色,因为可能产生的结果的范围内,包括风险估计的损失。确定何种风险需要防范以及防范优先度，同时应该考虑企业的目标以及潜在机会可能带来的结果。风险评估的一般有定性、定量和定性和定量相结合的三种分析方法。4．风险应对措施针对风险定性、定量分析结果，为降低企业经营风险的作用而制定的风险应对措施。风险措施应风险和严重程度的成功,实现目标成本效率,适应,充分考虑成本和收益、准备和实施风险应对计划,包括资源的建议的行动,需要、责任、期限、绩效评估和报告和监测要求等。5．风险监测风险监测一方面可以确保风险管理计划实施,另一方面能识别剩余风险,并根据风险因素的变化对风险管理计划进行相应调整。风险监控基于

5、风险管理规划、风险措施,额外的风险识别和分析,企业财务报告、风险评价、风险应对措施和独立额外风险分析、风险的应对措施并审核结果的整个流程和风险管理纠正。6．风险管理决策风险管理决策体现了风险管理流程的最终结果。风险管理团体按照风险规划原则的成员的风险管理过程的辨识和评价,提出了风险应对措施,最终实现企业管理风险管理措施的决定。因此,风险管理决策的结果是风险管理的过程,同时,将引导闭环系统呈现出螺旋的情况。风险风险管理决策结果显示风险监测、计划提出风险更好的修订方案,并根据新修订方案闭环系统风险管理指南。因为新方案的总体方案比以前更有效实施企业风险的管理,因此,闭环系统将修改目前风险管理的

6、前提下螺旋的情况。二、房地产企业风险管理案例分析1994年，天津顺驰置业有限公司成立，从事二手房市场中介业务，19%年顺驰开发了自己的第一个楼盘，依靠周正毅、杨斌等人的智慧，顺驰逐步成为天津第一大房地产商。截至2002年底，顺驰在天津约有17个项目、4500亩土地储备，总地价约50亿元。2002年顺驰在天津的房地产销售额达到15亿元，2003年顺驰在天津的房地产销售额达到30亿元，乐观估计顺驰历年来的房地产销售额累计达到75亿元。按10%一20%的房地产净利润率，顺驰的自有资金当在15亿元左右。依靠这样的自有资金，即使支撑天津的项目开发也比较困难，事实上，顺驰天津拖欠了大量地价款、工程款

7、。2003年，我国各城市普遍实行国有土地市场招标、拍卖、挂牌转让制度，同年6月份央行121文件出台，然而此时，顺驰开始向全国大举扩张，北至长春、南至湖北荆州、东至上海、西至郑州，仅半年多时间，顺驰投标拿下了20个项目，而且多个项目更是创造了当地土地拍卖市场的“天价”，其所取得的项目累计地价总额达到110亿元，按照协议，顺驰在2004年内至少要支付60亿元。全国房地产商莫不想做大做强，何以顺驰创造了中国房地产界有史以来最大的扩张神话?