开发习题班讲义

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　计算题专题讲解　〖2014年计算题解析〗　　（一）　　甲公司承租了一栋建筑面积为10000㎡的旧商业大楼，承租期为20年，前3年租金保持不变，每年为600元/㎡，以后每年递增3%。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场，装修改造费用共1000万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增5%。　　如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收

2、益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。（8分）　　『正确答案』　　租赁性置业投资，经过装修改造后出租经营。　　1.租赁旧商业大楼的租金支出　　1）前3年每年租金为：600×10000=600（万元）　　2）以后年度每年租金为：600×（1+3%）n-3　　2.装修改造费用为1000万元　　3.出租收入　　1）设前2年租金每年总价为A万元　　2）以后年度租金每年为A（1+5%）n-3　012345－20一、现金流入　　0.6A0.6A0.6A（1+5%）0.6A（1+5%）n-31.净租金收入（已减去40%运营费用）　　0.6A0.6A0.6A（1+5%）0.6A（1+5%）n-3二、

3、现金流出1000600600600600（1+3%）600（1+3%）n-31.租赁旧商业大楼租金　600600600600（1+3%）600（1+3%）n-32.装修改造费用1000　　　　　三、净现金流　　　　　　　　　　　　　第25页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　公司达到目标收益率且年租金租金的情况，即为净现值为零　　　　（二）　　某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000㎡住宅，建造费用为3000元/㎡，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、3%。经政府有关部门

4、批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度及销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。　　项目销售均价为9000元/㎡，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14%，请完成项目投资现金流量表（表2），并计算该项目的财务净现值。（12分）　　表1建造费用投入及销售收入实现进

5、度计划周末2014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3建造费用投入进度5%15%20%20%30%10%　　销售收入实现进度　　　5%20%35%30%10%　　表2项目投资现金流量表期末2012.62014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3一、现金流入　　　　　　　　　销售收入　　　　　　　　　二、现金流出　　　　　　　　　土地费用　　　　　　　　　建造费用　　　　　　　　　专业人员费用　　　　　　　　　其他工程费用及管理费用　　　　　　　　　销售费用营业税及附加其他

6、交易费用　　　　　　　　　三、净现金流量　　　　　　　　　　　『正确答案』　　1.销售收入：9000×6=54000（万元）　　2.销售费用、营业税金及附加、其他交易费用：　　54000×（3.5%+5.5%+1%）=5400（万元）　　3.建造费用：3000×6=18000（万元）　　4.专业人员费用：18000×8%=1440（万元）　　5.其他工程费用及管理费用：18000×（4%+3%）=1260（万元）　　表2项目投资现金流量表期末2012.62014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3　　　　　第25页2015年房地产

7、估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理一、现金流入　　　　　　　　　销售收入　　　　27001080018900162005400二、现金流出　　　　　　　　　土地费用16000　　　　　　　　建造费用　90027003600360054001800　　专业人员费用　1440　　　　　　　其他工程费用及管理费用　63189252252378126　　销售费用营业税及附加其他交易费用　　　　270108018901620540三、净现金流量－