近期中国房地产市场走势研究

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1、近期中国房地产市场发展走势研判©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。克而瑞（中国）信息技术有限公司·总经理上海易居房地产研究院·副院长丁祖昱目录★政策★市场★项目★需求★企业★预测领域现象经济2008年4月，全国消费者物价指数（CPI）为8.5%，1-4月份累计为8.2%。金融人民币存款准备金率达到17.5%。各大银行纷出招明确二套房贷细则：招商银行：若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策

2、执行。建行、工行与深发展:人均26.65平米为界。政策国土资源部公布《2008年国土资源管理工作要点》。其中，严格土地调控和监管是工作重点之一。2008年国务院工作要点之一：坚持了加强对房地产市场的调控和监管，依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。2008年5月，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》，再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。经济——通货膨胀压力大，房地产保值性更受重视受国际市场初

3、级产品、特别是粮食价格持续大幅度上涨影响，我国通货膨胀压力加大。房地产保值增值的属性受到普遍重视，规避通胀风险的投资性需求有望增长。金融——紧缩性金融政策抑制房价大幅上涨信贷紧缩导致房地产市场资金短缺，开发商普遍面临资金链紧张；第二套贷款政策尽管有所松动，但对投资性购房和改善性购房需求起到一定的抑制作用。房价继续大幅上涨的难度较大。政策——政策观望期2008年以来，房地产调控进入到政策观望期，基本未有大的调控政策出台。综合影响——中性目前宏观背景同时存在着通货膨胀对房地产市场的利好影响和紧缩性金融政

4、策的利空影响，两相比较基本抵消，宏观背景对房地产行业的影响基本属于中性。政策——多空抵消，“零和”状态级别城市5月成交量同比2007年5月环比2008年4月150万以上级上海100.89-57%+8%100-150万级北京106.4-3%+63%重庆107-17%+30%50-100万级沈阳61.4-3%-28%成都40.7-45%-37%天津47.6-33%+1.1%苏州42.3-47%+28%南京41.6-62.5%-1%50万以下级深圳34.5-30%+37%杭州32.3-50%+58%市场—

5、—旺季不旺级别城市2007年月均成交面积2008年1-5月平均成交面积下跌幅度150万以上级上海17483--52%100-150万级北京12674-42%重庆11772-38%武汉10341-60%50-100万级沈阳9664-33%成都9750-49%天津8142-48%苏州6032-47%南京8439-54%广州※6731-54%50万以下级深圳4222-47%杭州4224-44%市场——成交腰斩市场进入调整阶段，成交量减少的主要原因有三方面主要原因典型城市具体表现解决方案可售供应较少上海自2

6、005年以来上海历年供应量不断减少，06年月均供应234万平方米，07年月均供应只有112万平方米，2007年供应仅有06年一半，市场在消耗存量房源，08年月均供应89万平方米。增加市场有效供应价格处于高位深圳、广州2007年深圳的住宅价格快速上涨，9月份达到最高点，均价为16777元/平方米，之后市场进入调整期，成交价格不断下调，5月份为10942元/平方米，基本回到去年07年1月份水平。主动调整销售价格需求受抑制武汉、苏州武汉：供求大幅缩减，尽管出现一定的促销现象，但市场反映一般苏州：供应量同比

7、去年并未减少，价格走势相对平稳，而成交量明显减少；/成交——三大主因项目——冷暖不均城市项目名称区域开盘时间推出面积销售价格与周边相比相比价格涨跌幅项目优惠幅度当月销售率当前累计销售率上海保利家园嘉定2008-5-51990815000持平无69%69%白金湾府邸虹口2008-5-173434370000持平无8%8%深圳信义荔山公馆龙岗区2008-5-11659698800下降10%97折66.55%66.55%香蜜湖唯珍府福田区2008-5-15140462500056.00%按揭98*99

8、折0.00%5.05%北京远洋万和城朝阳区2008-5-10327572300019.79%一次性97折，首付50%，98折，老客户带新客户99折。9.63%9.63%永金里1号海淀区2008-5-189198.8113000-13.33%/00沈阳阳光尚城二期于洪区2008-5-17748004300-50004%一次性98折，贷款99折60%60%清韵百园一期东陵区2008-5-17193504800-15000-3%/30%30%成都华宇.阳光水岸城北2008-