招商实战兵法-深圳某商业地产项目招商方案-案例分析

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1、招商实战-兵法深圳某商业地产项目招商方案案例分析目录第一部分商场基本情况一、本项目地段概述■地理位置■商业氛围■商场规模■项目配套设施第二部分：周边人口结构调查一、镇人口二、中心城人口与商业情况第三部分：商业市场调查一、老中心城商业情况二、其他镇的商业情况调查第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准一、商场经营定位：二、首层商业步行街三、女人世界四、装修标准商场公共装修建议：一楼步行街及内步行街铺位装修：二楼铺位装修第五部分招商策略一、招商平面分割图二、商业租金调查及商场租金确定■商场租金调查：■中心城部分商业街商铺租金调查■商场租金及租赁期：■租金策略■租赁期内实际租

2、金收益：■招商目标客户■招商相关法律文本第六部分整合推广策略一、商场命名二、商场推广主题三、招商推广策略四、招商画册要点及文案五、招商、销售推广时间进度安排第一部分商场基本情况一、本项目地段概述1、地理位置：项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。2、商业氛围：项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。3、商场规模：商业建筑面积：33103.37平方米

3、；层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。一层10308.61平方米二层10292.55平方米，三层8842.29平方米，四层3659.92平方米。地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）4、项目配套设施：全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。停车位：244个广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。第二部分：周边人口结构调查一、镇人口位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平

4、湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家

5、，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。二、龙岗老中心城人口与商业情况1、龙岗老中心城人口状况龙岗老中心城人口调查第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）名称总户数人口数同乐派出所管辖区域同乐村常住人口10004000宝龙工业区同乐工业区黄屋村三和村下井新村龙苑新村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新村洪围工业区外来人口35000龙岗村委石桥村常住人口5002000龙岗村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下岗村教师新村梁屋村格水村龙岗村工业区外来人口20000新生村委牛桥村常住人口15000

6、新生仙人岭村里比电子厂水园十八乡彭城考居东村外来人口40000雅豪祥苑二期12004800九州家园9643856龙富花园4801920南联村常住人口6572970南联村外来人口30000鹏达花园9003600盛平村常住人口278966盛平村外来人口6000合计1701122、龙岗老城区人口状况分析龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村

7、办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。第三部分：龙岗商业市场调查一、龙岗老中心城商业情况该区域目前真