房地产税收政策讲解国家税务总局

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1、国家税务总局所得税管理司何道成2010.3.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》讲解引言改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。第一章总则第二章收入的税务处理第三章成本费用扣除的税务第四章计税成本的核算第五章特定事项的税务第六章附则国家税务总局所得税管理司何道成2010.3《房地产开发企业所得税处理办法》讲解第

2、一章总则5一、国税31号文的出台背景---房开企业所得税征管存在的主要问题○开发产品缺乏完工标准导致：开发产品不能及时结转成本预售收入不能及时转为实际收入从而导致：房地产开发企业不能依法及时申报缴纳企业所得税。6一、房开企业所得税征管存在的主要问题○多列预提费用---预提了不允许预提的配套工程(设施)建设费;---多预提了允许预提的配套设施建设费;---已完工的配套设施不及时的进行清算;---虚设配套设施并预提相关建造费用.一、房开企业所得税征管存在主要问题○混淆成本对象界限---自用房不单独作为成本对象进行核算;-

3、--将开发产品作为固定资产核算或反之;---将共同性成本在已完工和未完工成本对象之间随意进行分配;---通过扩大拆迁补偿面积,减少可售面积,多结经营成本.7一、房开企业所得税征管存在主要问题○开具假发票---假票假业务---真票假业务---假票真业务89一、房开企业所得税征管存在的主要问题○采取不正当手段转移利润利用不同企业之间税负不同、征管方式不同钻税收征管理漏洞。比如:通过关联关系、核定征收等方式将利润转至施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环节。10一、房开企业所得税征管存在的主要问题○税收征管难度大税收制

4、度不完善---导致查出问题没有处理依据地方政府干预过多---导致不能依法进行税收处罚11一、房开企业所得税征管存在的主要问题针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个文件：---2003年度下发了国税发[2003]83号文；---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文；---2009年度，总局将再次下发新的国税发[2009]31号文12二、新31号文的执行范围（一）包括内资和外资房地产开发企业（二）房地产开发

5、企业以外其他企业从事的房地产开发经营业务13三、开发产品的完工标准○竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）○开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已实际投入使用.○取得初始产权证明上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工。14四、外资企业的完工标准外商投资企业完工标准(142号文)○企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日；○首笔房地产使用权交付之日；○办理首笔产权转让手续之日。上述3个时点之较早者为房地产实际销售的

6、开始之日。15五、关于房开企业税前扣除的管理开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料。16六、关于房地产开发企业核定征收问题○房地产开发企业不得事前实行核定征收企业所得税○房地产开发企业如果出现《税收征收管理法》第十五条规定的情形，可以按核定征收方式计算征收以前年度应纳税款，同时还应承担相应法律责任。17七、《税收征管法》第十五条○依照法律、行政法规规定不设账簿○依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿○擅

7、自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料○虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账○发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报○纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由18第二章收入的税务处理19一、销售收入范围○销售开发产品取得的全部价款现金现金等价物其他经济利益○代收款项以出具发票单位为标准进行判断20○以预售方式取得的销售收入销售未完工开发产品○以现房方式取得的销售收入二、销售收入确认原则房开企业销售主要形式21三、外税（老法）对预售收入征税方式外税按

8、预征方式对预售收入征收企业所得税外资房地产企业预售收入，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。22四、内税（新老一致）对预售收入征税方式---内税，按实际征收方式对预售收入征