加强房地产企业管理的几点思考

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1、加强房地产企业管理的几点思考一、国有房地产企业正面临前所未有的挑战　　房地产行业的发展是与我国二十多年的市场化改革的历程相一致的，从经济热点和效益回报等角度看二十多年的市场化改革，就是放开一块热一块，排浪一般成就一批企业，是一个暴利递减的过程。市场化程度的加深，始终是三个方面合力的结果，供给方与需求方的不断斗争，形成制衡和政府规制的加强，将市场引向成熟。市场成熟可由以下方面来判断：一是市场信息透明，卖方主导市场；二是政府规制加强，市场由乱而治；三是暴利时代结束，平均利润率形成。　　经过判断，房地产市场已经成熟，至少在上海已经成熟。目前购房者98％是私人购房，利益点

2、转向购房者，从过去开发商只管造房子，转向不断迎合消费者，不断告诉消费者房产物业对其的利益点。市场信息的制造、传播以及供需双方信息互动的速率加快，据统计，在上海购房者平均看房次数为9次，这已足以说明消费者在购房前，要占有非常充分的信息。　　政府和相关主管部门从规范市场出发，不断出台相关法律、法规、条例和办法，如果是一个初进入者，不知需要多少时间才能弄清楚他所要面临的游戏规则，而几乎大多数规则是针对开发商而保护消费者的。政府规制的加强，使常说的“坑蒙拐骗”的行为无立足之地，市场环境变得公平、公正，特别是近几年出台的政策滤清了市场，也淘汰了一批市场不合作者，老百姓的利益

3、得到了较好的保证。目前最重要的变动，一是房屋预售办法和6月1日将执行的商品房销售管理办法，将淘汰相当一批靠提前预售获取资金滚动开发的没有实力的开发商，二是可能将要实行的土地竞标，将进一步检验房地产企业的实力。6　　市场的成熟给房地产企业既带来机遇，也带来挑战，特别是运作机制尚未转化的国有房地产企业，政府的非市场化的扶持在递减，将面临前所未有的挑战。在比较成熟的市场上，因房地产行业的特殊性，进入和退出的成本都相对较高，在业内一些没有实力的企业必将退出，房地产已经开始进入一个重组时期。这次重组将经历大约五年的时间，在上海必将形成由数十家公司分割市场的格局。　　这一进程

4、将随着中国加入WTO和新经济时代的到来而加快，加入WTO的结果对房地产业而言，一方面是市场的扩大和市场层次的加深，这对于现有房地产企业而言无疑是利好，而另一方面将是竞争的加剧，随着外资的大量进入，特别是港、台、新加坡企业进入市场的深度加深，对现有企业的市场的挤占会更快。新经济的到来对房地产企业同样如此。　　二、创新管理，应对挑战　　（一）重组管理体系，形成以价值管理为核心的管理体系。价值管理是房地产企业重组管理体系的核心，以价值管理为核心，形成价值管理、时间管理、形象管理、人才管理和合作管理的新管理体系。　　（二）价值管理。房地产企业生产的物业和服务，提供给消费者

5、是价值，是利益。在市场经济条件下，房地产企业管理的核心应从生产管理转向价值管理，这既是市场经济的内在本质所决定的，也是企业生存和发展的要求所决定的。6　　这些年来，我公司逐步形成以价值工程管理为核心的价值管理体系。以一定价值的投入，提供更多的满足消费者的价值。价值管理的核心是成本控制。成本是个目标概念，它是产品同质化后，企业竞争要追求的目标，并通过管理的计划、组织、指挥和监控而实现。成本构成的优势，最终表现为价格的优势。住宅产品同质化后，谁的价格低，谁的功能价格比优秀，产品竞争优势就强，其促销的“杀伤力”就大。因此，住宅产品的成本与管理的竞争是房地产市场竞争未来发

6、展的必然趋势，竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争。　　我公司在成本管理中的主要做法是以“制度为本”把成本控制纳入制度的监控之下，在公司管理制度中50％是有关财务方面的，共30多项、为财务管理和成本控制提供了制度保证，基本实现“靠制度管人，靠制度管事”，在执行过程中创造性地提出了“工程决算三审制”即“自审、专家审、专业机构审”的制度，实行的效果不错。归结起来公司成本控制有以下几条：　　一是按项目编制资金收支和按年度编制企业全部资金的收支预算。变“后算”为“算后用”；二是对项目开发的各个环节加强会计管理，对前期费用、管理费用、财务费用、销售费用中可能产生的漏洞，做

7、到堵一堵、挖一挖、管一管；三是认真做好为管理所需的台帐，实现项目进展与资金流动的同步运作。通过上述做法，基本解决了提供一定的功能价值是尽可能控制成本，同时从反向上也通过投入一定量的成本产出更多的功能价值，在我公司开发的永和小区过程中为解决配套等问题，投入资金建设小区绿化和引进公交线路，配套了市级医院，从而提高了作为动迁房的整体品质，房源的消化比较好。最近在规划彭浦十期的过程中准备加大环境景观的投入并创造更多的附加价值，据业内人士宣称景观投入与获利的比是1：5，这是因为消费者的利益点在扩大，也愿意为价值付出。　　（三）时间管理。时间是有价值的，其最基本的表现形式就是

8、资金的价格