《金地集团深圳公司社区商业研究报告(152p)》

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1、金地集团深圳公司社区商业研究报告（二）社区商业前期规划篇（三）社区商业招商/销售篇（四）社区商业经营管理篇目录（一）研究背景说明前期规划招商销售经营管理三大核心问题建筑产品规划招商国内外社区商业发展历程及概况销售经营管理现状调查分析社区商业经营管理发展预测铺位面积配比硬件技术指标要求主力店招商策略业态组合布点商业特色营造建筑设计布局原则商业空间、尺度及流线社区商业研究规模招商策略综述社区商业租金水平管理主要销售手法类型各销售手法优劣分析普通商家招商策略销售手法的选择对住宅价值提升的作用分析深圳社

2、区商业管理特点（一）研究背景说明１.１　研究目的及资料来源１.3已有研究成果文献综述１.2案例研究的意义及调研分析案例列举1.1研究目的及基础资料来源通过选取一些典型案例的调研分析，结合美格行公司自身资源，加以综合、提炼，从社区商业规划设计到后期的经营管理作一些较为透彻的剖析，形成对社区商业实际操作有借鉴意义的成果。※研究目的：※基础资料来源：典型案例实地调研；商家访谈；美格行公司资料库。①样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一

3、样的。②检验意义，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个否证。1.2案例研究意义及调研分析案例③发现意义，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或者让别人去检验。④哲学意义，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。1.2案例研究意义及调研分析案例深圳地区锦绣江南招商海月花园万科四季花城蔚蓝海岸风和日丽阳光棕榈园美丽365花园皇御苑海滨广场广州地区凤凰城星河湾祈福新邨※十二个典型案例：着手研究

4、之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达

5、到了国内相关研究的最高系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。1.3已有研究成果及本课题研究方式（二）社区商业前期规划篇（三）社区商业招商/销售篇（四）社区商业经营管理篇目录（一）研究背景说明2.1社区商业分类研究2.2社区商业规模确定（定量）2.3社区商业业态比例确定2.4社区商业布点确定2.5建筑产品规划及硬件指标2.6商业街特色营造2社区商业前期规划篇社区商业前期规划的三大核心问题2.1社区商业的分类项目总户数总建筑面积（㎡）商业面积（㎡）住宅面积（㎡）商业和住宅面积之比例锦绣江

6、南4400510000420004700008.94%风和日丽360036000020003057490.65%美丽365花园17992000002000018000011.11%万科四季花城470053000077005200001.48%招商海月花园4199550000300005200005.77%蔚蓝海岸5119570000160005500002.91%阳光棕榈园2946386830143003700003.86%海滨广场4760360000200003400005.88%皇御苑3690

7、94000060009350000.64%星河湾103301200000500011900000.42%祈福新邨746420000002000019800001.01%凤凰城————60000————十二个社区的基本资料如下表：为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。社区商业归类要考虑到各方面的影响因素，这些因素可分为内在及外在的因素：内在因素——商业规模、业态比例、商业的分布形式外在因素——社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本社区人口的关系2.1社区商业的分类12个社区

8、商业分类分布形式业态比例商业规模辐射力商业与住宅关系商业与本社区人口关系内向型偏外向型外向型内要因素外在因素2.1社区商业规模确定商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。商业的分布形式也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强