中原城市群核心圈三四线城市楼市发展空间研究

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1、中原城市群核心圈三四线城市楼市发展空间研究文/杨科伟、俞倩倩、姚郑康“十三五”期间，国家进一步加快了城市群建设的步伐，国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群，中原城市群作为大力发展壮大的主要地区之一，得到了中央的高度重视。2018年11月18日，中共中央、国务院发布了《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，其中明确指出，以郑州为中心，引领中原城市群发展。当前，中原城市群依靠着“一核四轴”的发展战略，已取得了初步成效：城市规模持续扩大，人口数量与经济体量保持高速增长，产业结构不断优化，人民收入水平稳步提升。不过相比于东南沿海较为发达的长三角和粤港澳城市群来看，仍然存在

2、着较大差距，城市间合作深度不够，以农业为主的产业结构短期内难以得到根本改变。一、背景：“一核四轴”内陆新增长极，发展成绩斐然但局部待优化改革开放以来，随着京广、陇海等铁路布局的完善，中原地区关于中原城市群的框架一步步明晰。2016年底国务院《中原城市群规划》落地，宣告中原城市群的概念正式确立。依靠着“一核四轴”的发展战略，中原城市群成型3年以来总体发展良好，城市规模持续扩大，人口数量与经济体量保持高增速，但城市间合作深度不够，产业结构待转型。（一）战略定位内陆新增长极，“一核四轴”米字型发展轴呼应长江中游城市群（略）（二）经济体量、收入水平处于低基数，人口、经济保持高增速，且产业

3、结构有待转型（部分略）中原城市群集聚力在不断提升，人口与大城市数量均在按年增长。但相比其他城市群，在经济体量较低，而增速领先。城市群产业结构尚处在转型初期，一产占比过多导致居民收入水平较低。1、城市群集聚力不断提升，人口保持1.2%高增速，大型以上城市升至21个（部分略）城市群城市数量占地面积常住人口常住人口密度中原3028.916310564长江中游3135.17116203成渝1624.015364641京津冀1422.210015451长三角2621.313015611粤港澳115.6115462059表：2018年底各城市群土地面积及人口对比（个、万平方公里、万人、万人/

4、平方公里）数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理20000150001000050000图：2018年底各城市群常住人口及增速（万人、%）163102.3%2.1.1.2%0.8%0.6%0.5%1.0.0.--0.8%-中原粤港澳长三角成渝长江中游京津冀2.5%0%5%0%5%0%0.5%1.0%常住人口常住人口增速城区常住人口城市类型2015年数量2016年数量2017年数量2018年数量数量变化走势1000万以上超大城市0000500-1000万特大城市1111100-500万大城市1718192050-100万中等城市99880-50万小城市3221数据来源

5、：各城市2018年统计公报、CRIC整理表：城市规模划分标准及2015-2018年中原城市群城市规模数量数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理2、经济体量尚小仅7.21万亿，7.9%的GDP增速领先其他城市群（部分略）图：2018年各城市群地区GDP及增速（万亿人民币、%）207.9%7.9%15107.21507.6%7.1%2018年全国GDP7.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.7%3.0%中原长三角成渝粤港澳长江中游京津冀GDPGDP增速数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理3、整体产业结构持续优化，农业为主，一产占比9%超

6、全国平均水平（部分略）图：2018年各城市群三次产业结构对比图7%41%52%数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理4、城镇居民收入水平较低仅3万元，以9.7%较高增速上涨（部分略）城市群城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入增速中原307429.7%粤港澳4510111.3%长三角532499.3%表：2018年各城市群城镇人均可支配收入及增速（元、%）长江中游358459.1%成渝350149.0%京津冀399074.8%全国392517.8%数据来源：各城市2018年统计公报、CRIC整理注：城市群城镇人均可支配收入利用城市群内各城市城镇人均可支配收入通过年末常住人

7、口加权平均计算得。二、总体情况：短期政策面较为宽松，洛阳、商丘、新乡中长期发展前景可期对于中原城市群核心发展区三四线城市未来房地产市场前景的衡量，我们认为应当从多个层次进行。首先通过考察城市房市调控松紧与棚改政策落实体量对核心发展区13个三四线城市当前的市场环境进行短期分析，再结合包括新房市场供求双方和城市基本面等多层面的硬指标综合得出不同城市中长期市场预判，最后综合分析，得出对核心发展区13个城市未来房地产发展前景的判断。（一）政策面：调控政策宽松，开封“四限”最紧，棚改力度大