中国不动产投资信托基金研究

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1、硕士研究生学位论文题目：中国不动产投资信托基金研究姓名：许良飞学号：19928199院系：光华管理学院专业：工商管理硕士研究方向：金融管理导师：于鸿君教授二零零二年五月声明任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本论文作者授权，不得将本论文转借他人并复印、抄录、拍照、或以任何方式传播。否则，引起有碍作者著作权益之问题，将可能承担法律责任。中文摘要房地产业已成为我国的支柱性产业之一，公司与个人都纷纷把房地产作为主要的投资方向之一。由于房地产投资相对复杂，需要非常广泛的专业知识，因此引导这种日益增长的投资需求，以降低投资风险，保护中小投资者的利益已是当务之急。在美国

2、，二十世纪60年代已出现了这样的投资需求，因此创立了不动产投资信托基金（REIT），并取得了成功。本文正是从美国的REIT公司入手，分析其形成与发展、政策优惠和限制、以及公司运营机制等方面，从而提出我国现阶段发展不动产投资信托基金的必要性和可行性，以及在管理REIT时的建议。信托是REIT的本质法律特征。因此REIT的创立动机就应该是满足中小投资者的投资需求和保护他们的利益。这也是本文在政策建议中的根本出发点。由于目前我国的房地产业还不是很成熟，因而避免不动产投资信托基金炒作房地产也是政策建议的重点之一。这种限制主要是对REIT的投资方向、运营机制、会计政策、利润分配

3、等方面用法律的形式进行约束。本文最后通过对比分析目前在北京的两家“类”REIT公司，提出了现阶段创立我国不动产投资信托基金的两种突破口模式，即资产管理公司模式和投资公司模式。关键词：信托不动产投资信托基金投资需求收益性物业ABSTRACTRealestatehasbecomeourcountry’ssupportingindustry,andithasbecomeoneofthemostimportantinvestmentforbothcompanyandindividual.Realestateisacomplexandhigh-riskindustry.Soit

4、isanurgentthingtoleadthisstrongdemandofinvestmenttoprotectthesmallerinvestors.TheUSACongresscreatedRealEstateInvestmentTrust(REIT)in1960tomakeinvestmentsinlarge-scalerealestateaccessibletosmallerinvestors.Inthispaper,IanalysethecreationofREITandtheREITActandfiveREITcompanies.Basedonthis

5、analysis,IexplainthenecessaryandfeasibilitytocreateREITinourcountryandsuggesthowtomanageourREIT.OneofthemajorsuggestionsisthattheactofREITmustprotectthesmallerinvestors.AnotheroneishowtomakeourREITavoidspeculatinginrealestate.Intheend,twomodels,AssetManagementCompanyModelandInvestmentCo

6、mpanyModel,areputforwardthroughtheanalysisoftwosimilarREITcompaniesinBeijing.KeyWord:TrustRealEstateInvestmentTrust(REIT)DemandofInvestmentIncome-producingRealEstate目录第一节信托与投资基金1一、信托1㈠信托的起源1㈡信托的功能与构造3二、投资基金5㈠投资基金的起源与发展5㈡投资基金分类6㈢投资基金与信托的比较7三、不动产投资信托基金9㈠不动产信托9㈡不动产投资信托基金(REIT)10第二节美国不动产投资信

7、托基金(REIT)介绍12一、美国REIT上市公司宏观分析12㈠REIT的创立与发展12㈡REIT的优势分析13㈢美国REIT上市公司的投资收益分析15二、美国REIT上市公司微观分析23㈠投资组合24㈡资产负债分析25㈢所以者权益分析26㈣盈利能力分析27㈤经营资金（FundFromOperation,FFO）分析28第三节我国发展不动产投资信托基金的思路30一、发展不动产投资信托基金面临的问题30㈠对美国REIT业的总结30㈡我国发展不动产投资信托基金面临的问题30二、我国传统信托业的扬弃32㈠我国传统信托投资业介绍32㈡我国信托投资业的功绩33