东兴路地块1430197838

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1、苏地2009-B-71号地块评估一、地块描述1、地块位置及基本数据地块坐落地块面积（㎡）容积率最大总建面积（㎡）地块性质出让年限起拍单价（元/㎡）楼面价（元/㎡）东环路东、东兴路北51053.131.6-2.0102106.26城镇住宅和商服用地70、4054002700该地块位于东环路东、东兴路北，用地面积为51053.13平方米，最大总建面积为102106.26平方米。2、地块现状及周边环境地块位于东环路东、东兴路北。目前地块为毛地。东：紧邻苏嘉杭高速公路，生产企业厂区，和安置房建设区；南：汽车4S店集中经营区；西：东

2、南环公交总站；北：华东装饰城。周边项目地块现状地块现状周边道路周边道路地块现状结论1、该地块还是毛地，施工单位正在进行通水管的工程；2、依托娄葑商业圈，距离家乐福等生活配套较全；3、周边在建商品房项目缺乏，已在售的有恒润后街、鑫苑·湖岸名家、星岛仁恒等；4、教育资源相对丰富，有苏大实小幼儿园，苏大实小、苏大附中等，且有娄葑文化中心等；5、区域生活配套齐全，但档次不高，不能满足消费力较强业主的需求；6、周边尚有部分大型的拆迁安置房，建筑即将施工完成，但道路还在施工中，极大地影响居住环境。二、项目SWOT分析本案优势1、地块属

3、于园区娄葑镇，商圈氛围浓厚；2、周边道路系统完善，具有轻轨、环线等交通优势、且出行便捷；3、周边商业配套齐全、连接了古城区、吴中区和园区。劣势1、地块周边配套档次不高，且为成熟的区域，未来规划前景受到限制；2、地块南侧尚有未拆迁的民房，且附近工厂较多，影响居住氛围；3、该地块附近有大型的多层拆迁安置房，即将施工完成。机会1、地块所在区域连接古城、吴中、园区，连接着两大行政办公区，良好的区位优势和便利的交通、完善的社区配套将吸引更多的客源。2、项目周边有成熟的居住社区，周边紧邻汽车4S店集中经营区。威胁1、区域内居住环境还需

4、进一步改善，很多周围配套还得拆迁改造。2、目前房地产虽成交量上扬，但楼市的走势仍不明朗，存在一定的风险。三、项目销售价格预测1、产品形态预测本地块主要为居住用途，最大容积率为2。鉴于居住用地的控规指标及目前区域市场状况，同时从开发商开发项目的利益点出发，我司认为本地块未来的建筑形态将会是高层住宅社区，因此在这里我们就设定研究对象为周边的普通住宅项目。2、价格定位依据Ø住宅定价依据楼盘名称产品形态开盘时间销售均价（元/㎡）主力面积（㎡）星屿仁恒小高层08-4小高层：14000148壹湖高层10月末开盘高层：10000；96、

5、140、150鑫苑湖岸名家多层、高层07-4二手房7500-900088-120鉴于本案的控规指标及目前区域市场状况，我司认为本地块居住用地未来的建筑形态可以设定为高层从该区域在推的楼盘来看，地块基本条件与鑫苑湖岸名家相当，因此为最值得本案借鉴的项目。但目前鑫苑湖岸名家已售完，因此借鉴其二手房价格，经过我们的综合对比，我们预估本案目前市场认可的整体均价为：7500-7700元/㎡。3、未来入市价格预判1、现阶段区域居住人气氛围较浓，配套齐全，周边竞品项目极少。而中锐的独墅湖储备用地和中新置地娄葑地块可能成为该地块的主要竞争

6、个案；2、地块位于东环路和南环路的交接处，具有非常有利的交通优势。其成熟的配套设施，利于外部客源的导入；3、同时我们也应当看到，周围的一些楼房还在拆迁改造中，还需进一步的改造。而周围的一些配套也可以利用起来，打造属于该区域的标杆项目。根据以上几个方面的价格分析，我司初步建议2010年下半年项目开盘时苏地2009-B-71号地块入市整体销售均价预计8400-8600元/平方米四、土地成本测算我们根据土地的立基条件，规划出满足地块立基条件的方案。然后根据规划的产品形态，结合目前市场分析和地块本身的分析，初步估算出产品可能的推案

7、价格，从而再得出产品的可能总销金额。再结合目标利润等，测算出土地单价，从而为开发商拿地提出一定的参考意见。苏地2009-B-71号地块居住用地面积：51053.13平方米，最大容积率2.0，项目总建筑面积：102106.26平方米；初步设定本案住宅均价为8600元/平方米项目总销=102106.26*8600=87811万元发展商需要拿出的成本：土地成本（楼面价）+建安费、财务费等其他综合成本费用（根据目前市场的实际情况，保守估计，其他综合费用我们设定为2500元/平方米）。开发商的税前利润=项目总销－开发商的成本费用（土

8、地成本＋其他综合费用）利润率=税前利润/开发商的成本费用推算公式：成本利润率=（总销-综合成本-土地成本）/（综合成本+土地成本）根据上面的核算方法和数据，我们既而推算出在最低的土地成本5400元/平方米的基础上，每上涨5%后开发商开发项目可能产生的税前利润和利润率，以表示之，为开发商提供更客观或更直白