在建工程抵押评估的相关问题

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1、在建工程抵押评估的相关问题一、在建工程及在建工程抵押　　在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。　　在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建筑的最终形态，其形态和价值还将不断变化。二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。　　但法律规定，在建工程可以抵押。1997年5月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的

2、投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”2000年12月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47条提出，依法获准正在建造中的建筑物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。2007年10月1日《物权法》实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》（建设部第168号令）第59条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。　　二、在建工程抵押范围　　在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。一种观点认为，

3、抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：　　1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值；　　2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才能抵押。未建部分尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；　　3、已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；　

4、　4、《物权法》第187条是将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建筑物抵押相同，设立的是一般抵押权；　　5、2008年7月1日起施行的《房屋登记办法（建设部令第168号）》将在建工程的抵押归为“一般抵押权登记”，把预购商品房抵押（按揭）归为“预告登记”。即在建工程设立抵押时就需要进行建筑详细信息的登记簿，因此在建工程抵押的就只能是指已经建成的部分。三、在建工程的抵押条件在建工程的抵押是需要具备抵押条件的，其中：　　关于在建工程的抵押目的。建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定，在建工程抵押的目的是

5、“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。对于贷款银行来说，前者的债权风险明显小于后者的风险。　　关于土地使用权。在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押，这样，抵押的土地使用权如果是出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；如果是集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押；如果是划拨土地，则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。　　关于建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备“

6、三证”（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》），表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。　　关于工程进度。为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。四、在建工程评估的方法　　在建工程评估的主要方法有成本法和假设开发法，应同时采用这两种评估方法，然后对这两种方法的评估结果进行比较。如发现结果差异较大，还应检查两种方法各自采用的数据和计算过程是否存在问题，最后经权衡

7、，确定在建工程的评估价值。　　（一）成本法　　采用成本法时：　　在建工程评估价值=土地价值+在建工程总投入的价值　　在建工程总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金　　土地价值。计算土地价值时应注意两点。一是对于一宗土地上存在多项建筑时，应计算该项在建工程分摊土地面积的价值，必要时应作土地分割测绘，明确该项在建工程所占土地界址。二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得的成本。土地的市场价值可采用市场比较法、