2011年临沂房地产市场发展预判报告

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1、2011年临沂房地产市场发展预判目录2011年临沂房地产市场发展预判1一、2011年宏观环境分析预判21、2011年房地产政策环境继续从紧32、通货膨胀压力加大，货币政策趋向紧缩，加息进入快通道33、信贷阀门进一步紧卡，“新国八条”规定二套房首付款比例不低于60%44、房产税率先在上海、重庆落地，计划在5年内全国铺开，剑指投资投机性需求45、限购覆盖面进一步扩大，投机资金被有效“隔离”56、保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生较大影响5二、临沂市场在售项目调研6三、临沂房地产市场基本特征及2011年市场预判81、临沂城市概况8

2、2、历史上宏观环境对地方市场的引导与影响93、城市背景与发展是影响市场发展的重要因素104、地方市场特征与各种市场作用力125、2011年地方市场预判断16一、2011年宏观环境分析预判从宏观角度看，2011年房价仍将处于上升通道，下降的压力很大，供需结构仍将是影响市场变化发展的主导因素，大型开发公司的城市布局向二线三线城市转移的形势更加清晰。短期看，房价下降存在很大的压力，或者说不可能。首先，2010年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。其次，截止到2011年2月9日虽然已经经历三次加息，但利

3、率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，房价存在一定的上涨压力。在这样的形势下，2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧。从供给方面看，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给将会出现较大幅度增加。在影响房地产市场供求两方面的因素作用下，2011年房地产市场基本平稳。2011年的全国房地产市场难以再现2007、2009年那样的高速增长，投机需求得到抑制，自住需求将成为支撑市场的主力。随着二三线城市经济发展

4、，更多的房地产商将眼光放在了二线、三线城市，尤其是其中的发展中城市。一线城市的新房市场供需层面已趋于稳定，二线城市的销量逐年升高。二线、三线城市已成为大型开发商的主要布局城市。宏观政策的影响及发展趋势主要体现在以下几个方面：1、2011年房地产政策环境继续从紧2010年的中央经济工作会议指出，“2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活；把稳定价格总水平放在更加突出的位置；要实施稳健的货币政策。”从2011年物价变动的形势上看，上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策

5、环境仍将从紧，尤其是明年上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅，都会对房地产市场需求产生抑制作用。2、通货膨胀压力加大，货币政策趋向紧缩，加息进入快通道央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到３％，一年期贷款利率达到６．０６％。今年央行年度工作会议早有定调，稳物价将被放在货币政策更突出的位置，加之去年12月份数据显示房地产价

6、格仍控而不稳，配合春节前国务院祭出更加强硬的房地产调控政策，货币政策出手紧缩银根，更是情理所必需。加息会直接导致房地产开发信贷资金及房地产个人按揭贷款压力加大，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。3、信贷阀门进一步紧卡，“新国八条”规定二套房首付款比例不低于60%2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、房产税率先在上海、重庆落地，计划在5年内全国铺开，剑指投资投机性需求1月28日起，上

7、海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均60平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为0.6%和0.4%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5%－1.2%。业内人士认为，虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。5、限购覆盖面进一步扩大，投机资金被有效“

8、隔离”限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。1月26日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到36