2019年中国房地产市场投资报告

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1、焦点

2、2019变局辩局中国房地产市场投资报告第一太平戴维斯中国区市场研究部savills.com.cn/research1savills.com.cn/research2savills.com.cn/research宏观资本市场大宗物业市场主题探讨欢迎阅读2018年第一太平戴维斯中国房地产市场投资报告。在此报告中，我们将从融资环境、投资资产类别表现等多个方面来考察中国投资市场，并分析包括平台收购、利基资产收购在内的各商业地产投资表现，最后我们还会讨论一些市场中主题性的话题。自从2016年年末中国政府实施了经济降杠杆政策，中国房地产投资市场的活

3、跃性以及投资者类别已经发生了很大的变化。国内投资者及开发商融资日益艰难，融资成本与日俱增，这给到境外投资者更多的收购机会。一线城市仍然是最受投资者欢迎的投资目的地，同时一些高速发展的二线城市凭借强劲的发展潜力，也吸引了许多投资者的目光。另外，利基资产由于收益率更高、发展潜力可观且竞争较少，同样获得许多投资者的关注。我们希望您能够喜欢这份研究报告，也期望获得您的反馈。JAMESMACDONALD第一太平戴维斯市场研究部主管savills.com.cn/research3宏观资本市场融资环境严峻2008年全球金融危机以来，中国无论境内企业债券净融

4、资额，2016年1月-2018年12月企业还是个人负债率都已大幅上升。多800年来高负债率的大型投资项目驱动了国内生产总值两位数的增长。但2016年年末起，政府采取一系列去杠杆政策，600其中包括打压影子银行以及提高境内债券发行要求。这使得一些中小型私营企业资金状况受到极大影响。在2018年400前5个月，有13家公司的20笔债券出现违约，合计金额达到约人民币148200亿元。违约债券的数量以及合计金额都远高于2017年同期。2018年下半年，十亿元由于与美国贸易战的压力，政府对于经-济去杠杆的态度出现一定程度松动；不仅准备金率下调，境内债券

5、的发行量也有所上升。然而，中小企业的融资问题(200)仍然充满挑战。面对巨大的融资困难，房地产开发商尤(400)其是中小型开发商和投资者继而转向海外债券市场以及夹层贷款等成本更高的来源中国人民银行、第一太平戴维斯研究部融资方式。在2018年前四个月，中国上市开发商境外债券发行额达到人民币996亿元，平均融资成本相比2017年影子银行贷款发行额增长率，Q1/2012年-Q2/2018年上升1个百分点达到6.98%。雪上加委托贷款信托贷款无折扣银行承兑汇票核心影子银行总额霜的是，在一些核心城市，开发商面40临政府限购限价政策，住宅销售速度迟缓。另

6、外，很多开发商以往利用高杠杆30拍地开发，通过预售提前收拢资金，但一些城市已开始试行取消预售制，或规定土拍前须资金到位，从而令开发商面20临更大的贷款偿还压力。预计房地产行%业2019年第一季度到期的债券将达到10230亿美元，如果有投资者要求提前偿还债券，金额或将达到430亿美元。0中国开发商偿债能力达到三年来最低水平。根据彭博数据来看，其统计的80-10多家上市房地产公司2018年上半年的平均短期偿债能力比率达到133%，为-202015年上半年以来最低，较一年前的Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q

7、3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2297%有显著下滑；有约四分之一的开2012201320142015201620172018发商比率在50%以下。来源中国人民银行、穆迪研究、第一太平戴维斯研究部4savills.com.cn/research积极因素中国基本养老保险基金（以下简称“养老保险基金”）投资潜力巨大。全国社会保障基金理事会从2012年开始投资管理广房地产行业贷款额增长率，Q1/2012年-Q2/2018年东省养老金，截至2018年6月底，全国已有14个省（市、区）与社会保险基金地产开发贷款房产开发贷款个人住房贷款理事会签署委托投资合同

8、，总金额人民40%币5,850亿元，其中人民币3,716亿元资金已经完成投资安排。2018年7月，上30%海和四川追加养老金委托投资共计人民币1,300亿元。政府还将继续鼓励更多地区20%将养老金交由全国社会保障基金会统一投资，同时加强风险管理来确保长期稳定的10%投资回报。在美国、新加坡以及加拿大等成熟市场，养老保险基金是投资市场上核0%心资产的主要买家。随着中国养老保险基同比增长率金的投资管理更加完善，支持政策进一步落实，我们预计会在商业地产投资市场上-10%看到中国养老基金更多身影。-20%保险资金的房地产投资存在很大增长空间。随着20

9、15年万能险的普及，保险公-30%司获得了大量的资金累积。据估计，截至Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q