房屋征收中需要注意的问题

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1、房屋征收中需要注意的问题住建部房地产市场监管司邢军2016年11月杭州一、发展阶段与特征二、公共利益需要三、房屋征收程序四、房屋征收补偿五、房屋征收中的强制执行六、房屋征收工作机制一、发展阶段与特征1991年3月城市房屋拆迁管理条例国务院第78号令2001年6月城市房屋拆迁管理条例国务院第305号令2011年1月国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令590号城市房屋拆迁管理条例第78号令第一部房屋拆迁管理行政法规政府主导行政性重置价结合成新补偿城市规划法的配套法规城市房屋拆迁管理条例第305号令建设单位主导政府出政策，企业出资金对土地与开发的垄断市场化补偿国有土地上房屋

2、征收与补偿条例第590号令政府主导规范行为+目的市场化补偿+保障公众参与公开透明二、公共利益需要问题2007年3月,《物权法》第42条:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要。（二）...能源、交通、水利等基础设施建设的需要。（三）...科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护福利、市政公用等公共事业的需要；（四）...保障性安居工程

3、建设的需要；（五）...对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。保障性安居工程建设--城市和国有工矿棚户区改造，及林区、垦区棚户区改造；--廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁住房等建设；--农村危房改造。旧城区改建（地段）--危房集中基础设施落后第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。1、公共利益的相对性时间、地区相对性建筑形态的差异性坚持统筹

4、兼顾原则结合中国发展实际2、公共利益的要件《条例》第八条、第九条符合“四个规划”不同于建设项目纳入国民经济和社会发展计划3、非公共利益拆迁（收购）。不属《条例》调整范围依照民事或刑事法律规范处理特殊情况下公共利益适用三、房屋征收程序工作重心前移强调补偿方案论证开展社会稳定风险评估公众参与公开透明1、评估机构选定协商选定的含义征收部门组织确定（投票、随机）“在规定时间内”确定时间段的选定2、房屋征收范围确定正确理解含义以规划为基础征收部门确定3、社会稳定风险评估合法性：征收主体、适用法律合法；实体和程序合法合理性：结合地方实际；突出法律未规定或规定不明的；三特（群体、房

5、屋和人员）可行性：主要是政策、方案、资金、房源；工作机构和机制；法院审查和不准予强制执行安全性：重点是监控与修正；加强防控；突发事件防控信息公开与保密问题4、房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。《条例》第十三条房地不可分原则物权法第28条，依法办理注销手续5、房屋征收信息公开建房[2012]84号三个层次公开--房屋征收补偿法规政策，向社会公布。--房屋征收决定、征收补偿方案、以及房屋征收补助、奖励政策和标准，在征收范围内公布。--征收房屋调查结果，分户的初步评估结果和房屋分户补偿情况，在征收范围内向被征收人公布。1、重视征收程序问题行政监察、司法监督重点后果处理困

6、难法院裁定不准予执行2、加强征收评估管理资质资格管理注意评估程序合法性技术评估报告的质量必经程序问题四、房屋征收补偿坚持市场化补偿原则强调低收入家庭住房保障扩大公众参与1、征收补偿标准问题坚持市场化补偿原则政府给予的补助和奖励补偿、补助、奖励等分开2、征收补偿方式问题强化征收计划管理利用价格杠杆调控棚改货币化价格“低开地走”问题房屋产权清晰无权利负担非住宅补偿问题A.停产停业损失补偿。房屋+经营行为合法一般以直接经济损失为主B.产权调换问题。地方制定具体办法3、未登记建筑的认定、处理。无证房不等于违章建筑对违法建筑，不予补偿尊重历史实事求是区别对待1）规划管理法规出台

7、前的；2）一般影响规划，已补办手续的；3）房屋来源合法的；4）政府监管不到位的。认定、处理的时机把握4、市场租赁房屋属民事合同纠纷通过仲裁或者诉讼解决原则上解除合同按约定或者规定赔偿损失标准租房屋补偿保证基本居住条件先房改或者收购视同物权人，产权调换地方根据实际具体规定1、加强补偿方案管理。合法合规、科学全面：大多数人接受（征询制）范围大小合适；避免不平衡；奖励制度科学；注重群众工作2、防范侵权渎职犯罪问题多部门联合调查，共同认定全面、科学的征收补偿方案建立特殊问题处理工作机制执行中公开透明五、房屋征收中的强制执行非诉强制执行（第28条）诉讼过程中的