积极调整,稳步前行

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1、公司快评Page1公司动态跟踪房地产行业万科A（000002）推荐房地产开发（维持评级）2008年12月12日积极调整，稳步前行?房地产行业首席分析师：方焱?房地产行业分析师：陈林事项：12月9日，万科参加了国信证券2009年投资论坛，并与投资者进行了交流。公司向投资者介绍了目前的经营情况，分析了我国未来住宅需求和供应的趋势，再次强调了万科的策略是聚焦刚性需求，实现可持续发展，为投资者提供不断增长的回报。评论：¢公司对目前行业趋势的看法07年底以来，房地产行业出现了持续的调整，目前政策也出现了积极的转变，万科对目前房地产市场的局势仍然持比较谨慎的态度。降息、税费减免等

2、措施会在一定程度上帮助房地产市场回暖，但是宏观经济的趋势的不明朗，给房地产市场的企稳和转暖带来较大的不确定性。但长期来看，公司并不认为存在供给与需求的长期矛盾，新进家庭户数要远大于竣工数量，改善性住房的需求还未释放完毕。公司认为，09年下半年房地产市场将会进入新的均衡。因此，目前行业面临的确定因素是房地产市场潜在发展空间并未发生逆转，政策决心和力度将有助于消费者购买信心的逐步恢复；而面临的不确定因素是宏观环境局面复杂，短期走势仍难预测，市场的自我调整是否能够完成，调整的幅度和时间仍然需要观察。在这样的市场环境下，持有较为充分的现金是相对安全的选择。重点区域中，公司认为

3、珠三角调整已经较为充分，成交量目前也比较稳定，应该不会再发生明显的下降。上海地区考虑到新供应的楼盘较少，价格也应该比较稳定。北京的压力比较大，主要是由于北京在过去几年房价上涨的过快，有一千四百多万可售存量房。武汉和成都相对压力也较大，主要是由于城乡结构的调整供应量较大。¢近期政策分析长期看，9000亿保障性住房政策对房地产市场是利好，会使得市场结构更加合理；短期看来，也不会对商品房市场形成冲击，07年房地产行业资金来源在3.7万亿左右，投资接近3万亿。9000亿投资分摊到3年，每年3000亿，占开发投资的10%不到，并且9000亿投资最终的落实情况还存在一定的不确定性

4、。如果政府直接从市场收购商品房作为保障性住房，这一举措可以说是双赢，一方面增加了保障性住房供应，同时也减缓了商品房市场的存货压力，使的开发商获得了资金支持，有利于商品房市场的平稳发展。未来进一步降息、购房退税等利好政策会对市场有积极影响，但政策并不会有立竿见影的效果，也不能成为市场持续回升的根本原因，因此公司对未来的政策并无太多的期待。本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报

5、告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。创造价值成就你我Page2¢公司08年1~11月份销售情况公司11月份实现销售面积42.1万平米，销售金额35.7亿元，环比分别增加-9.3%和6.6%，同比分别增加3.4%和-15.6%；1~11月份，公司累计销售面积490.9万平米，销售金额425.3亿元，同比分别减少8.6%和7.9%。今年以来，公司面向首次置业及改善性需求的产品占到85％左右，市场份额由年初的2.07%上升到2.6%。分

6、区域看，珠三角和长三角分别占到了销售量的31%左右，环渤海区域占25%左右。分产品类型销售看，首次置业和改善性需求依然是销售的主要产品，90平米以下户型约占销售量的46%，90-144平米户型约占37%，144平方米以上的再次改善和高端性需求占17%。支付方式方面，购房者一次性支付金额比例为28%，按揭付款金额比例为72%，平均首付比例约为36%。一次性支付基本稳定在30%左右，也体现了公司加大资金回收的力度。总体来看，公司销售数据显示目前市场比较理性，以刚性需求为主流。¢公司经营情况业绩方面，公司前三季度结算面积268万平方米，较上年同期增长75%；营业收入225亿

7、元，较上年同期增长59%；净利润22.8亿元，较上年同期增长18.8%；由于计提了存货跌价准备5.35亿元，影响净利润4亿元。截止08年9月30日，公司有383万平方米、签约金额338亿元的预售资源未参与结算，将在年底与明年上半年结算。1-9月公司结算毛利率为29.6%，低于去年同期，主要原因是结算项目结构变化及售价下降；全年结算毛利将进一步下降，会在26%-27%之间；明年的毛利率预计在22%-23%，主要是高地价的项目将进一步压缩利润空间。财务方面，9月末公司资产负债率上升至69.7%；主要是由于预收账款增加和59亿公司债发行等原因；净负债率为3